Community Land Trust Bruxelles – Brussel

La ville de demain sur un terrain commun – De stad van morgen op gemeenschapsgrond

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Le Community Land Trust Bruxelles, une terre partagée pour un habitat responsable

Thomas Dawance, asbl CLTB.

Le Community Land Trust, un modèle américain en pleine expansion 

Le « Community Land Trust » (CLT) est un modèle social, participatif et anti-spéculatif d’accès à la propriété.
new communitiesCe modèle, né aux USA il y a 40 ans, est le fruit de la rencontre entre Bob Swann, une activiste blanc pour la paix, et Slater King, cousin de Martin Luther King, protagoniste comme lui des mouvements pour les droits civils des noirs américains. Ce modèle s’inscrit dans une longue tradition utopique de penseurs (Henry Georges, Ebenezer Howard, Gandhi, …) qui voient dans l’accès individuel à la propriété les causes de la pauvreté et de l’injustice, et dans la collectivisation des terres une base pour une meilleure société.

Les Etats-Unis comptent aujourd’hui plus de 250 CLT. Le modèle connait un succès croissant, succès d’ailleurs couronné en 2008 par les Nations-Unies qui ont décerné au plus grand CLT du pays, le « Champlain Housing Trust » (Burlignton, Vermont), le « World Habitat Award », prix du meilleur projet d’habitat à l’échelle mondiale.
Le Community Land Trust suscite un intérêt grandissant dans le monde et en Europe en particulier. Ainsi, 2012 a vu la création des deux premiers CLT urbains européens à Londres et en Région de Bruxelles-Capitale.
Avant de présenter le modèle plus en détails et de mettre en évidence ses atouts, il faut rappeler rapidement le contexte bruxellois qui justifie et a permis le transfert de ce modèle anglo-saxon dans la capitale européenne.

Le contexte bruxellois : « Entre Crise et Espoir » 

Le contexte bruxellois est le suivant : doublement des prix du logement locatif et acquisitif entre 2000 et 2010,  déficit chronique de logements sociaux, qui cumulent eux-mêmes toujours plus de précarité, « gentrification » (embourgeoisement) de plusieurs quartiers centraux populaires suite à plusieurs vagues d’opérations de rénovation urbaine…  Ainsi, il reste pour de nombreuses familles deux options : vivre dans un petit logement insalubre et cher ou quitter Bruxelles.
Ces constats ont rendu l’innovation nécessaire dans les domaines de l’habitat et du développement des quartiers. Plusieurs associations actives sur le terrain ont alors entrepris de développer par elles-mêmes des systèmes originaux pour soutenir l’accès à la propriété des familles précarisées dont elles s’occupaient :

Ainsi, par exemple, l’association le Ciré, active dans l’accompagnement des réfugiés, a créé dès 2003 des groupes d’épargne collective et solidaire (GECS). Ces groupes rassemblent une quinzaine de familles précaires autour d’un système original d’épargne collective afin de permettre aux familles de constituer l’acompte nécessaire à l’achat d’un logement, et ce en partenariat avec la banque de crédit sociaux, « le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale ». De même, ils favorisent, par des rencontres régulières, une entraide dans la recherche d’un logement et assurent un soutien dans le parcours complexe de l’accession à la propriété. 80 ménages très précarisés ont accédé à la propriété via ce système et Bruxelles compte aujourd’hui huit groupes en cours ou en formation soutenus par diverses associations de quartier.

Projet L'Espoir, Molenbeek  De même, La Maison de quartier Bonnevie, active dans le quartier populaire de Molenbeek, a développé, de 2005 à 2010, un projet original de construction de 14 logements pour des familles bénéficiant pour la plupart de revenus de remplacement. Ce projet exemplaire, dénommé l’Espoir, a démontré que l’implication des habitants dans la conception de leur habitat et le respect de standard écologique de construction, -il s’agit en effet du  premier projet d’appartements passif de la Capitale-, n’est pas que l’affaire des riches.

Dépasser les limites des programmes d’accès à la propriété 

Ces deux exemples ont été d’importants vecteurs de mobilisation des acteurs associatifs et de puissantes sources d’inspiration pour la conception du CLT Bruxellois, surtout dans le contexte actuel de crise économique.

Ce sont aussi les limites rencontrées  par ces expériences qui ont amené les acteurs à s’intéresser aux Community Land Trust. En effet, d’une part, au fil de la précédente décennie, la hausse des prix du marché a réduit drastiquement les opportunités d’achat pour les familles des groupes d’épargne. D’autre part, les porteurs du projet « l’Espoir » ont également pris conscience des limites du modèle aux regards des efforts consentis.

Car, en dépit des efforts pour réduire au maximum les coûts de construction, ce genre d’opérations n’est possible qu’avec un apport de fonds publics, de l’ordre de 25% du coût total, soit près de 30.000€ à 40.000€ par ménages dans le cas de l’Espoir. Or, en cas de vente, le bien étant vendu au plus offrant, il sera, sans nul doute, vendu à quelqu’un aux revenus bien supérieurs à ceux de la famille d’origine. Ainsi, ce qui avait commencé comme un effort collectif pour produire du logement très accessible économiquement finit en participation active à la hausse des prix du marché immobilier privé et à l’exclusion progressive des ménages à faibles revenus.

Ainsi, les programmes sociaux d’accès à la propriété existants permettent certes à des familles à bas revenus d’acquérir un bon logement, leur procurent une base de sécurité, d’indépendance et un capital familial.  Mais ils ne contribuent pas à construire une politique sociale durable pour la collectivité puisque chaque revente d’un logement ayant fait l’objet d’un subside est réintégré au marché libre après revente et ne bénéficie plus à un ménage dans le besoin.

Les associations désirant reproduire des projets tel que l’Espoir, ont cherché alors à assurer un meilleur investissement des moyens publics qu’ils s’évertuaient à dégotter, ainsi qu’à déjouer cette contradiction en dépassant les politiques classiques d’accès à la propriété dans laquelle s’insérait encore cette opération phare.

C’est donc dans ce cadre qu’une quinzaine d’associations ont découvert le modèle du CLT[1] et se sont réunies dès 2009 pour créer la « Plateforme Community Land Trust Bruxelles », avec comme objectif de mettre tout en œuvre pour transférer ce modèle américain à Bruxelles.

Après deux ans de sensibilisation de nombreux acteurs, la réalisation d’une étude de faisabilité commanditée par le Secrétaire d’Etat au logement écologiste, Christos Doulkeridis, et de nombreuses discussions au niveau du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, la création du CLT bruxellois a finalement été approuvée par ce dernier en date du 20 décembre 2012. Dans la foulée, la Région a également doté le CLT bruxellois d’une subvention de 670.000€ avec lequel il a acquis un premier immeuble dans la commune d’Anderlecht où il devrait réaliser 7 appartements et un espace communautaire de quartier.

Comment fonctionne le Community Land Trust 

Bien que tous les CLT soient le fruit d’adaptation aux différents contextes locaux et soient en ce sens uniques, ils répondent tous de près ou de loin à la définition suivante qui est celle retenue dans les statuts du CLT bruxellois :

« Un CLT est une organisation sans but lucratif destinée à acquérir et gérer du sol en propriété, dans le but d’améliorer les intérêts sociaux, économiques et environnementaux d’une communauté locale.

Le CLT met le foncier à disponibilité pour l’acquisition (ou la location) de logements accessibles pour des familles à faible revenu et pour d’autres usages (services, activités, espaces collectifs, …).

Par un démembrement de la propriété du sol et du bâti et une formule limitant le prix de revente du bâti, le CLT garantit l’accessibilité à long terme du foncier et du bâti.

Le CLT est géré démocratiquement et équitablement par les détenteurs des droits d’usage, des représentants des quartiers où il agit, et des représentants des pouvoirs publics ».

Reprenons à présent plus en détails les différents principes contenus dans cette définition, tel qu’ils ont été spécifiquement déclinés dans le CLT bruxellois :

La distinction entre la propriété du sol et la propriété des bâtiments situés sur ce sol :

Le sol appartient au Trust, tandis que les bâtiments appartiennent à des particuliers qu’ils doivent habiter personnellement, ou occuper elles-mêmes s’il s’agit d’entreprises d’économie sociale, d’associations, … Sauf cas exceptionnel, le Trust ne revend jamais le sol dont il est propriétaire et il le met systématiquement à disposition dans le cadre de ses objectifs.

De son côté, le Secrétaire d’Etat au Logement de la Région de Bruxelles-Capitale prévoit dans ses budget une enveloppe budgétaire permettant d’intervenir dans l’achat du foncier par le CLT à concurrence d’un maximum de 350€/m² d’incidence foncière. De la sorte, le CLT peut se porter acquéreur, sans autre subvention complémentaire, principalement dans les quartiers populaires industriels du bas de la ville.

Le droit d’usage du sol :

Dans l’exemple bruxellois, il se formalise sous la forme d’un droit d’emphytéose pour l’usage du terrain concédé par le CLT au propriétaire du bâti. Cette emphytéose contient plusieurs clauses intégrant les principes du CLT et prévoit également le versement d’un petit canon par le propriétaire. De même, deux mécanismes juridiques permettent d’assurer la continuité de ce droit lors de la revente à une autre famille (insertion d’une clause novatoire ou d’une servitude d’appui).

L’accessibilité du bâtiment à des personnes ayant des bas revenus :

Cette accessibilité est garantie par un double financement public, celui permettant l’achat du terrain par le CLT (les 350€/m² décrit plus haut), mais aussi par un second financement visant à ce que les propriétaires ne déboursent pas plus de 30% de leurs revenus dans le crédit hypothécaire qu’ils contractent sur 25 ans auprès de l’organisme de crédit social (le Fonds du Logement). Ce second subside s’élève à un montant de 415€/m² de logement pour chaque opération.

A Bruxelles, les revenus des ménages candidats aux logements CLT ont été fixés dans une fourchette allant du revenu d’intégration social (R.I.S.)[2], c’est-à-dire le revenu de remplacement minimum légal et le revenu maximum pour accéder aux crédits hypothécaires sociaux du Fonds du Logement[3]. Le second subside (415€/m²) est un montant affecté par opération immobilière et est calibré sur des revenus moyens situés dans le bas de la fourchette mais insuffisants pour s’adresser exclusivement à des ménages aux revenus minimum[4]. Il revient donc au CLT d’organiser pour chaque opération une mixité entre ménages de différents revenus pour garantir que le second subside soit affecté à l’accès à une proportion de ménages les plus démunis.

Le verrouillage perpétuel des subsides et la captation de la plus-value lors des reventes :

Système de verrouillage des subsides dans un CLTLa double subvention évoquée plus haut n’est donnée qu’une seule fois dans le cadre de la première vente. Elle reste ensuite attachée perpétuellement au logement et n’est pas empochée par le ménage vendeur. En outre, en cas de revente, la captation de l’éventuelle plus-value est répartie en trois parties selon les modalités suivantes :

– 25% de celle-ci est donnée au ménage vendeur. Celui-ci quitte donc son logement avec le capital remboursé et 25% de la plus-value. Si cette somme n’est peut-être pas toujours suffisante pour permettre au ménage d’acquérir un nouveau bien aux conditions du marché, celui-ci a cependant pu constituer un important capital auquel il n’aurait jamais pu rêver en restant bloqué sur le marché locatif.

– 6% de la plus-value est captée par le CLT pour couvrir très partiellement ses frais de gestion.

– Enfin, et c’est le plus important, l’essentiel de la plus-value (69%) est déduit du prix de vente au second ménage. L’acheteur suivant ne paye donc que la valeur initialement payée par le propriétaire précédent plus 31% de la plus-value qu’aurait prise le bien sur le marché classique. De cette manière, le bien reste accessible à une nouvelle famille à bas revenus, et ce sans apport complémentaire de subventions publiques.

La gestion tripartite du Trust :

Le CLT postule que c’est, entre autres, par le partage équitable de la responsabilité entre trois catégories d’acteurs, toutes animées par des intérêts distincts, mais légitimes à intervenir dans la définition du bien commun, que l’accessibilité sociale durable des terres peut être garantie.

Structure de gestion du CLT à BruxellesC’est pourquoi le CLT assure une représentation équilibrée dans ses Conseils d’Administration[5] des intérêts des utilisateurs qui investissent les bâtiments sur son sol (propriétaires, …), des citoyens et associations des quartiers environnant et qui les fréquentent (société civile), ainsi que des pouvoirs publics qui subventionnent les opérations au nom de l’intérêt général.

Le CLT bruxellois reconnu par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale est conçu comme un opérateur unique au niveau régional, mais celui-ci, orienté par le principe d’une décentralisation maximale des décisions en fonction des enjeux. C’est pourquoi il prévoit la création d’organes décisionnels locaux autour de chaque projet et progressivement dans chaque quartier.

Le stewardship ou l’accompagnement des habitants :

Cet accompagnement des habitants sera développé avec des associations partenaires, d’abord en amont de l’acquisition selon des modalités directement inspirées par les groupes d’épargnes solidaires collective : épargne collective, information (sur le CLT, sur l’accès à la propriété …), formation (aux techniques d’organisation, en gestion des énergies), mais aussi ateliers de programmation architecturale, et moments de convivialité …

Après l’acquisition, l’accompagnement sera maintenu dans le suivi de difficultés financières des ménages acquéreurs, ou encore, dans les conseils à la rénovation et à l’entretien. De même, le principe de l’engagement des ménages acquéreurs dans les organes de gestion du Trust, vise également le partage au sein de la communauté de bénéficiaires des principes de bon usage du sol et du patrimoine et la diffusion des valeurs de solidarité du Community Land Trust.

La mixité fonctionnelle et l’ouverture sur le quartier :

Le Community Land Trust n’est pas uniquement un modèle d’accès à la propriété. Il a pour but d’offrir aux quartiers des réponses à leurs besoins spécifiques en termes d’espace collectif, de services, de commerces, d’équipements, d’activités, … Dans cette optique, chaque opération immobilière entreprise par le CLT tente d’intégrer des espaces non dévolus au logement dont l’affectation est arbitrée de manière contextualisée avec les acteurs du quartier.

Ainsi, le CLT vise la construction ou le renforcement de communautés pluralistes dans les quartiers sur base d’une gouvernance démocratique locale et une responsabilité sociale partagée ayant pour objectif le bien-être de tous.

Généralisation du modèle et soutien des autorités publiques 

Le CLT bruxellois vient à peine d’être reconnu. Un long chemin reste à franchir pour assurer sa généralisation. Mais les bases sont là. En effet, des dizaines d’habitants sont déjà sensibilisés au modèle et se montrent très intéressés, malgré la complexité du modèle. Prêt d’une vingtaine d’associations collaborent actuellement à la mise en œuvre d’opérations, affectant une force de travail importante et régulière à disposition. Dès cette année, le CLT bruxellois compte s’ouvrir à de nouveaux candidats acquéreurs ainsi qu’à de nombreux autres acteurs locaux de la société civile.

Sur le plan politique, le Secrétaire d’Etat au Logement porte véritablement le projet. Outre l’étude de faisabilité qu’il a commanditée (2009-2012), il a fortement appuyé la reconnaissance du modèle par le Gouvernement. De même, il a prévu un budget d’investissement d’environ 2 millions d’euros en 2012 ainsi qu’en 2013 pour lancer les premières opérations. Enfin, il a introduit une définition du Community Land Trust (rebaptisé « Alliance Foncière Régionale ») dans le code du logement, principal texte législatif en matière de logement.

Reste à espérer que les premières opérations seront un succès offrant une crédibilité croissante aux CLT et qu’elles permettront de baliser davantage les fonctionnements du Community Land Trust encore largement en chantier. L’objectif est que dans les années à venir, les modalités de fonctionnement du Community Land Trust puissent être reconnues dans une ordonnance (sorte de décret régional). De même, un objectif du Community Land Trust est de devenir un opérateur privilégié des programmes de rénovation urbaine bruxellois que sont les Contrats de Quartier.

Enfin, le modèle du CLT est à l’étude en Flandres et en Wallonie ainsi que progressivement un peu partout en Europe. Il est fondamental que le réseau des acteurs agissant sur la régulation foncière dans une optique de biens communs à l’échelle européenne se renforce au point de définir un cadre commun de régulation qui puisse trouver un réel soutien auprès de la Commission Européenne.

Le CLT : un modèle de responsabilité sociale partagée !

Face à l’urgence et la nécessité de développer de nouvelles stratégies pour lutter durablement contre la pauvreté, le CLT s’inscrit dans la conception des biens communs et de la responsabilité sociale partagée. Son objectif est le bien-être de tous et la cohésion sociale fondée sur la justice et la démocratie.

Les arguments sont nombreux pour démontrer en quoi le Community Land Trust s’inscrit effectivement dans une telle stratégie. Il répond en tout cas parfaitement aux 4 principales exigences qu’impliquent ces deux notions de biens communs et de responsabilité sociale partagée :

L’exigence de redonner la priorité à l’intérêt public, de protéger les ressources du marché et de promouvoir la participation active dans la gestion de ces ressources.

Le CLT tente de palier aux insuffisances de la notion de propriété telle qu’elle s’inscrit dans les législations fondées sur le code napoléonien. Il s’engage à gérer la terre comme un bien commun en divisant la propriété du sol et du bâti, en s’engageant à ne jamais restituer la terre aux logiques du marché, et en garantissant perpétuellement un usage social, utile à la communauté et défini dans un cadre démocratique.

En outre, l’accès à la propriété en CLT évite deux écueils des politiques classiques du logement :

D’une part, elle permet de dépasser certaines difficultés d’adhésion des personnes précarisées rencontrées dans logement social (longue liste d’attente anonyme, désignation stricte du logement attribué, risque de captivité dans le logement…). Les personnes précarisées peuvent développer une capacité d’investir dans leur projet d’habitat, opportunité généralement exclusivement réservées aux personnes plus aisées. Ne dit-on pas que « les banques ne prêtent qu’aux riches » ?

D’autre part, l’accès en propriété CLT permet d’éviter l’écueil des programmes d’accès individuel à la propriété classique, qui soutiennent la recherche de captation maximale des ressources (aides publiques et logique concurrentielle) par les individus au détriment de l’intérêt général.

L’exigence de justice inter et trans-générationnelle pour assurer le droit à la sécurité des générations présentes à venir.

En limitant fortement le retour sur investissement pour les propriétaires en cas de revente, le CLT neutralise la formation de la plus-value afin de rendre accessibles les bâtiments situés sur ses terres. Il régule ainsi les intérêts des bénéficiaires d’aujourd’hui en fonction de ceux des générations futures.

De même, et ça pourrait paraître paradoxal, en limitant à un tiers des voix la représentation des pouvoirs publics dans ses organes de représentation, le Community Land Trust se prémunit de l’imposition d’une ligne politique néo-libérale par les pouvoirs publics dans la gestion de son patrimoine. En effet, bien qu’en principe protectrice de l’intérêt général, les autorités ont trop souvent été tentées dans le passé par la privatisation des biens et des services publics comme réponse aux difficultés de gestion.

L’exigence de développer les capacités coopératives des groupes citoyens constitués, les démarches de coproduction et de cogestion des ressources.

Orienté par le principe de décentralisation maximale du niveau de décision, le CLT propose un processus de communalisation en structurant à plusieurs niveaux des mécanismes de décision démocratique et de cogestion :

–          Au niveau des projets de logement, il soutient des opérations d’habitat groupé, reposant sur la constitution ou la reconnaissance préalable de groupes d’acquéreurs sous différentes formes (coopérative, asbl, …).

–          Au niveau global des projets, il constitue des groupes rassemblant les acteurs locaux dans une logique collaborative pour définir des affectations répondant aux mieux aux exigences des lieux et des contextes.

–          Au niveau de la gestion du CLT, il organise une représentation tripartite rassemblant bénéficiaires, société civile concrètement en contact avec les projets du CLT et pouvoirs publics. Il dispose également d’une assemblée générale qui vise à maximiser la mobilisation de membres et l’exercice d’une transparence de gestion.

Exigence d’une conception élargie de l’intégration sociale et du vivre ensemble, prenant en compte les dimensions politiques, immatérielles et environnementales.

La conception politique, immatérielle et environnementale de l’intégration sociale contenue dans le modèle de Community Land Trust est probablement l’élément qui permet le mieux de comprendre comment il permet aux personnes précarisées d’acquérir des ressources et des compétences, de sécuriser leur bien-être et de lutter contre l’injustice.

Derrière l’émancipation matérielle non négligeable que permet le CLT à des ménages pauvres qui n’ont normalement pas la moindre possibilité d’investir dans leur projet d’habitat ou de constituer un capital familial, ce sont bien des valeurs politiques et immatérielles qui sont activées :

Celles de leur implication dans un projet collaboratif, solidaire, équitable et convivial. A travers le CLT, leur participation se joue à plusieurs niveaux : celui de l’élaboration des politiques et des prises de décisions, celui de la gestion quotidienne et, enfin, celui du contrôle.

Participant à un projet de justice sociale, les personnes précarisées, font alors partie d’une communauté responsable qui repose sur une conception de la terre comme bien commun, et qui développe en ce sens un système respectueux et conscient de l’équilibre instable de notre écosystème.


[1] Lors de la conférence “Les coopératives d’habitants en Europe, une troisième voie pour le logement populaire” organisée par l’ENTP à Lyon, le 30 mai 2008.

[2] A titre d’exemple, au 1er décembre 2012, le R.I.S. se situe à un montant de 9.616,05 € annuel pour une personne isolée.

[3] Ce revenu maximum est fixé pour une personne isolée à un montant annuel de 40.000€ imposable.

[4] Selon la modélisation des coûts moyens des premières opérations immobilières envisagées, une intervention supplémentaire de 415€ /m² de logement devrait, à titre d’exemple, permettre l’accès à des personnes ayant des revenus de 14.360€ annuel (dans le cas de personnes isolées pour permettre la comparaison).

[5] Pour des raisons fiscales et opérationnelles, le Community Land Trust est composé d’une double structure juridique: une fondation d’utilité publique, qui est la propriétaire des terrains, et d’une Asbl (association sans but lucratif), responsable de la gestion du patrimoine de la fondation.


Op weg naar een Community Land Trust in Brussel

1/11/2012 Geert De Pauw – Community Land Trust Brussel

Community Land Trusts (CLT’s) zijn organisaties die gronden verwerven en beheren in het belang van lokale gemeenschappen. Op die grond realiseren ze betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. Ook andere functies die tegemoet komen aan de noden van de buurt vinden er een plek. De CLT verwerft de gronden via subsidies of giften. De landeigendom wordt gescheiden van de eigendom van de woning via erfpachtcontracten. De woningen worden verkocht aan buurtbewoners. Omdat de grondprijs niet moet betaald worden zijn de woningen betaalbaar. Ze blijven betaalbaar voor generaties, dankzij strikte herverkoopformules. CLT’s worden samen bestuurd door de bewoners van de woningen, de andere leden van de gemeenschap en vertegenwoordigers van het algemeen belang. Het model is eind jaren zestig ontstaan in de Verenigde staten. Het staat daar, nu tienduizende gezinnen als gevolg van de crisis hun huis zijn kwijt geraakt, volop in de belangstelling. Sinds 2009 ijveren verschillende verenigingen voor de oprichting van een Community Land Trust in Brussel, en vandaag staan we op de drempel van de realisatie. Ook elders in België ontstaat er belangstelling.

Principes en oorsprong van de Community Land Trusts in de Verenigde Staten

Landeigendom die voor eeuwig collectief blijft

Community Land Trusts hebben hun wortels in een lange traditie van utopische theorieën en woonprojecten. Vele denkers zijn de voorbije eeuwen tot de conclusie gekomen dat private landeigendom, en vooral het speculeren met land, bronnen van onrecht en uitsluiting zijn. Zij gingen op zoek naar modellen voor collectieve landeigendom en cooperatief beheer. In Europa had vooral Ebeneser Howard (1850-1928), de vader van de Engelse tuinstedenbeweging, grote invloed. Deze beweging, die ook in Brussel een echo kreeg in de vorm van tuinwijken als de Floreal en de Logies propageerde niet alleen een bepaalde vorm van ruimtelijke organisatie. Ook het idee dat de grond collectief bezit moest worden was essentieel. Daarmee zouden de eerste tuinsteden, zoals die van Letchworth, in de buurt van Londen, een voorafspiegeling vormen van de huidige CLT’s. In de Verenigde Staten wees economist en politicus Henry George (1839-1897) op de grote rol van landeigendom en speculatie in het ontstaan van sociale onrechtvaardigheid en ongelijkheid, en uit zijn ideeën ontstonden aan het eind van de 19de eeuw de “single tax communities”. Later zou Ralph Borsodi (1886-1977), de “School of Living” oprichten, een alternatieve gemeenschap waar het land geleased werd door de bewoners. Borsodi’s ideeën zouden later mee aan de basis liggen van de eerste community land trusts.

De eerste stappen

Het eigenlijke CLT-model ontstond uit een ontmoeting tussen Robert Swann en Slater King. De eerste was vredesactivist en de tweede, een neef van Martin Luther King, was een voorman in de burgerrechtenbeweging. Van bij hun ontmoeting in 1964 gingen ze samen op zoek naar manieren om de pas verworven burgerrechten van de zwarten in praktijk om te zetten. In het zuiden van de Verenigde Staten leefde het grootste deel van de zwarte bevolking immers nog als landarbeider in dienst van blanke grondbezitters. Van gelijkheid was geen sprake. De twee mannen waren er van overtuigd dat landeigendom de sleutel tot echte gelijkheid was. Zij deden inspiratie op bij de Indische Bhoodan-marsen. Die werden geleid door Vinoba Bhave, de spirituele opvolger van Ghandi. Samen met grote groepen armen trok die in de jaren 50 en 60 te voet door India om rijke Indiers er van te overtuigen hen gronden af te staan. Een voorbeeld voor de manier waarop land geleased kan worden vonden Slater en King bij het Joods Nationaal Fonds in Israel. In 1969 werd op basis van hun ideeën de eerste CLT opgericht, New Communities Inc., in Albany, Georgia. In de daaropvolgende jaren kreeg het model langzaam verder vorm. Er werden juridische formules uitgewerkt voor de scheiding tussen landeigendom en eigendom van de gebouwen, en regels die de “eeuwige betaalbaarheid” van de woningen konden garanderen. En er werd gezocht naar manieren om het democratische beheer te garanderen. De nadruk kwam steeds meer op betaalbare woningen voor armen te liggen. Ook typisch stedelijke thema’s, zoals de revitalisatie van verkommerde stadskernen, en het vermeiden van gentrificatie na stadsvernieuwing kwamen meer op de voorgrond.
Lange tijd waren de Community Land Trusts een marginaal verschijnsel. Maar de paar actieve trusts bleven samen werken aan het perfectioneren van het model en aan de verspreiding er van. Vanaf de jaren tachtig begint dan het aantal trustsspectaclair te stijgen. De recente crisis lijkt deze evolutie zelfs nog een extra boost te geven. Het model is nu erkend in de Verenigde Staten, en in 1992 werd de definitie van Community Land Trusts vastgelegd in een federale wet.
Ondertussen slaat het idee ook aan in andere landen. In Groot Brittanië zijn er de laatste jaren verschillende, vooral landelijke, CLT’s ontstaan. De eerste stedelijke CLT is er in 2012 van start gegaan in Oost Londen. Ook in Canada, Australië en in Kenia wordt er met het model gewerkt.

Hoe werkt het?

Een community land trust is een organisatie zonder winstgevend doel, bestuurd en gecontroleerd door de gemeenschap, die eigendommen bezit, ontwikkelt en beheert ten gunste van de lokale gemeenschap.
Het doel is om grond en eigendommen te verwerven en deze te behouden in een trust (collectieve eigendom) ten gunste van een gemeenschap, voor altijd. De uiteindelijke bedoeling is het produceren en beheren van betaalbare woningen voor de lagere inkomensklassen. Ook ander functies (economische activiteiten, diensten) kunnen een plaats krijgen op de gronden van de Community Land Trust, voor zover ze de gemeenschap te goede komen.
De identiteit van het model is opgebouwd rond enkele basiselementen:
– De trust wordt democratisch beheerd door de gemeenschap
– De landeigendom wordt gescheiden van de eigendom van het gebouw
– De woningen op CLT-grond blijven betaalbaar op lange termijn
– De trust is blijvend verantwoordelijk voor het goede gebruik van haar gronden en voor de begeleiding  van de bewoners (de Amerikaanse CLT-terminologie spreekt over “stewardship”)
Verderop gaan we in op deze basiselementen, die bij de meeste CLT’s aanwezig zijn. Geen twee CLT’s zijn echter identiek. Naargelang ze werken in ruraal of stedelijk gebied, of ze een klein of een groot territorium bestrijken, of het om een overheidsinitiatief of een prive-initiatief gaat, worden andere keuzes gemaakt. Elke CLT gaat op zoek naar de beste manier om een antwoord te bieden op de lokale problemen en gebruik te maken van de lokale opportuniteiten.

De gemeenschap bestuurt de trust.

Een CLT is een ledenorganisatie. Alle “leasers”, dat wil zeggen alle bewoners of andere gebruikers van CLT-grond, worden automatisch lid. Daarnaast kunnen ook andere inwoners of gebruikers van de buurt of gemeente waarin de trust actief is lid worden. De trust gaat actief op zoek naar leden. Meestal betalen die een kleine lidmaatschapsbijdrage, maar daar is het hem niet in de eerste plaats om te doen. Men wil de hele gemeenschap zoveel mogelijk betrekken bij de trust. Een groot aantal leden betekent grote steun uit de gemeenschap,maar zal er ook toe bijdragen dat de trust een beleid voert ten bate van de hele gemeenschap, en niet alleen van haar eigen bewoners.
De leden verkiezen het bestuur, dat samen met de staf het beleid bepaalt. Dat bestuur is voor een derde samengesteld uit bewoners/gebruikers, voor een derde uit andere leden, en voor een derde uit vertegenwoordigers van de overheden.
Elke CLT werkt binnen afgebakende territoriale grenzen. Dat kan een buurt zijn, een stad of dorp, of een grotere regio. Hoe kleiner de zone, hoe groter waarschijnlijk het gemeenschapsgevoel, en hoe groter de zone, hoe meer ontwikkelingskansen voor nieuwe woningen er zijn.

Land in eigendom van de trust, huizen in eigendom van de bewoners
 

De eerste opdracht van een CLT is grond verwerven. Dat kan gebeuren via giften of via subsidies. Door grond te verwerven haalt ze de grond uit het speculatieve systeem, en maakt hem beschikbaar voor de gemeenschap. De trust blijft voor altijd eigenaar van de grond, maar staat het gebruiksrecht ervan af, via een systeem van erfpacht.
De trust kan eigenaar worden van een grond met een huis er op, of kan een leeg terrein verwerven en daar zelf op bouwen. Ze zal daarna een deel van haar eigendom, nl het gebouw, verkopen. De statuten van CLT’s zijn zodanig opgesteld dat het haast onmogelijk is om de grond te verkopen. Zo garanderen ze dat die grond voor altijd beschikbaar blijft voor de lokale gemeenschap.

Blijvende betaalbaarheid

Woningen op CLT-grond worden betaalbaar omdat de kopers de grond niet moeten betalen. Soms (zoals in Brussel het geval zal zijn) is er nog een bijkomende premie nodig om de woningen betaalbaar te maken voor gezinnen met een laag inkomen. De kopers van de woningen krijgen zo goed als dezelfde rechten als elke andere huiseigenaar. Het enige verschil: ze mogen hun huis niet verhuren, en als ze het willen verkopen zal dat aan een geplafonneerde prijs zijn. Ze ontvangen dus niet de volledige marktwaarde. Zo blijft de woning ook voor de volgende koper betaalbaar.

Blijvende verantwoordelijkheid voor land en mensen

De CLT blijft een oogje in het zeil houden, en blijft de eigenaars indien nodig en gewenst bijstaan, ook na de verkoop van een woning. Zij kijken er op toe dat de voorwaarden van de verkoop (niet verhuren of onderverhuren) nageleefd worden. Zij zijn ook steeds beschikbaar voor de eigenaars indien er problemen zijn. Wanneer de afbetaling niet meer kan betaald worden of er onderhoudswerken aan de woning nodig zijn kunnen zij de eigenaars met raad en daad bijstaan.

Voordelen van het systeem

Community Land Trusts vertrekken vanuit een kritische analyse van het systeem van grondeigendom zoals we dat nu kennen. Het eigendomsrecht zien ze als een bundel van verschillende rechten. Die rechten worden in het  CLT-concept ontrafeld, en daarna op een evenwichtige manier verdeeld tussen gemeenschap en individu. Community Land Trusts maken het mogelijk dat mensen met een laag inkomen eigenaar kunnen worden van een woning in hun eigen buurt. Dat biedt hen woonzekerheid en geeft hen de mogelijkheid om een eigen kapitaal op te bouwen. Maar klassieke programma’s voor aankoopsteun hebben als groot nadeel dat ze enkel de eerste kopers ten goede komen. Wanneer die hun woning na een paar jaar verkopen kunnen ze de meerwaarde op zak steken en wordt de woning onbetaalbaar voor lage inkomensgroepen. Bij een Community Land Trust geeft de gemeenschap haar middelen niet uit handen. Ze blijft niet alleen eigenaar van het terrein, maar kan ook de sociale spelregels bepalen. Op die kunnen CLT’s eigenaarschap stimuleren, maar ze vormen tegelijkertijd een radicaal anti-speculatief instrument.
Voor de individuele bewoners biedt hun CLT-woning woonzekerheid, aan een betaalbare prijs. Bovendien krijgen zij, door hun lidmaatschap van de trust, de kans om zelf mee verantwoordelijkheid op te nemen in hun gemeenschap.
Een voordeel voor de gemeenschap is dat CLT-eigenaars kunnen zorgen voor stabiliteit in buurten met vaak veranderende huurders en weinig investerende verhuurders. In buurten die getroffen worden Door gentrificatie kunnen CLT’s zorgen woor blijvend betaalbare woningen voor de buurtbewoners.
Een ander belangrijk voordeel voor de gemeenschap is dat overheidssubsidie die geïnvesteerd wordt ook na de verkoop beschikbaar blijft voor het betaalbaar wonen (in tegenstelling tot aankooppremies en dergelijke). In Burlington, waar een grote CLT actief is, heeft men het eens uitgerekend. De afgelopen dertig jaar hielpen ze 357 gezinnen eigenaar te worden van een woning. Daarvoor hadden zij een subsidie van iets meer dan twee miljoen dollar nodig. Om eenzelfde aantal gezinnen te helpen met een conventioneel subsidieprogramma zou tien en een half miljoen dollar nodig zijn geweest.

Kan een Community Land Trust in België?

De eerste stappen in Brussel

Sinds enkele verenigingen in 2009 voor het eerst over het systeem hoorden spreken is een hele weg afgelegd.
Het speculatieve aspect van de huisvestingsmarkt heeft er voor gezorgd dat de aankoop van een woning voor gezinnen met een laag inkomen in Brussel haast onmogelijk is geworden. Woningprijzen zijn sinds 2004 jaarlijks met meer dan tien procent gestegen. De aankoop van een eigen woning is voor vele, ook kansarme, gezinnen lange tijd de ideale manier geweest om zich te huisvesten, en vormde tegelijk een krachtig emancipatie-instrument. Dat kan nu niet meer. Heel wat instrumenten die tot voor enkele jaren nog gebruikt konden worden door gezinnen met een laag of bescheiden inkomen bereiken dit doelpubliek niet meer. Sociale leningen van het Woningfonds, hoe interessant ze ook mogen zijn, zijn onbereikbaar geworden voor de laagste inkomens, omdat de huizen gewoon te duur zijn geworden. Het systeem van solidaire spaargroepen, dat gezinnen met een laag inkomen in staat stelt om samen een rollend fonds samen te stellen dat de leden dan kunnen gebruiken voor het betalen van het voorschot bij de aankoop van hun woning is een paar jaar heel succesvol geweest, maar stuit op zijn grenzen. Alweer, omdat het niet meer mogelijk is betaalbare woningen te vinden. Ondertussen blijft ook de bouw van voldoende nieuwe sociale woningen uit. Het “huisvestingsplan”, dat de bouw van 5000 nieuwe woningen in Brussel voorzag, begint stilaan op gang begint te komen, maar volstaat bij lange na niet om de toegenomen vraag op te vangen.
Daar bovenop dreigt in sommige volkswijken sociale verdringing. Stadsvernieuwingsprogramma’s zijn er in geslaagd om, via investeringen in voorzieningen en openbare ruimte, een facelift te geven aan de arme buurten van het Brussels Gewest. Maar diezelfde inspanningen hebben er in sommige buurten al voor gezorgd dat de arme bewoners langzaamaan verdrongen worden. In andere wijken loert het gevaar van gentrificatie om de hoek. De opgewaardeerde openbare ruimte komt dus niet altijd ten goede aan de oorspronkelijke bewoners, en de meerwaarde die de mooiere woonomgeving oplevert voor het vastgoed in de omgeving ontsnapt aan de gemeenschap, die wel voor de investeringen gezorgd heeft die de meerwaarde heeft mogelijk gemaakt. Dit geldt niet alleen voor woningen, ook kleine buurthandelszaken kunnen op deze manier verdrongen worden. Dit kan ten koste gaan van lokale tewerkstelling.
Crisissen zijn echter vaak de motor voor vernieuwing. In Brussel werkten verschillende basisorganisaties de laatste jaren innovatieve woonprojecten uit. Voorbeelden zijn de solidaire woonprojecten in bezette gebouwen zoals in de Koningstraat 123, de solidaire spaargroepen, het Bilobahuis of het project “l’Espoir” in Molenbeek. Hoe uiteenlopend deze initiatieven ook zijn, ze  hebben gemeen dat ze op zoek gaan naar nieuwe vormen om armen aan een degelijke woning te helpen, en dat zij daarbij groot belang hechten aan participatie en onderlinge solidariteit. Enkele mensen die met deze en gelijkaardige projecten bezig waren gingen op zoek naar manieren om hun ideeën structureler te verankeren. Hun zoektocht leidde hen tot bij de Community Land Trusts. In september 2009 konden enkelen van hen deelnemen aan een studiebezoek naar de Champlain Housing Trust in Burlington. CHT had net de prestigieuze World Habitat Award gewonnen. Tijdens dat bezoek konden de Brusselaars vaststellen dat men in Burlington belangrijke successen had weten te boeken dankzij de CLT. Vervolgens werd het model door de deelnemers aan de studiereis voorgesteld op het colloquium “Coöperatieve woonprojecten, een nieuw leven”. De voorstelling van het CLT-model tijdens dit colloquium kon op heel wat belangstelling rekenen en leidde uiteindelijk tot het opstellen van een charter voor de oprichting van een Community Land Trust in Brussel, dat op 25 mei 2010 werd ondertekend door vijftien verenigingen. Deze dynamiek leidde uiteindelijk ook tot de oprichting van de VZW Platform Community Land Trust Brussel. Deze VZW stelt zich tot doel om het CLT-model te verdedigen in Brussel. Op verzoek van het Platform bestelde staatssecretaris voor wonen Doulkeridis in 2011 een haalbaarheidsstudie. Enkele leden van het Platform omringden zich met experts en voeren de onderzoeksopdracht uit. In juni 2012 werd de studie afgerond. In het rapport werd aangetoond dat een CLT een belangrijke rol kan spelen in Brussel, en dat heel wat belangrijke bouwstenen voor een dergelijk model reeds aanwezig zijn.

Brussel heeft het potentieel

Eigendomsverwerving is al lang een belangrijke pijler van de Belgische huisvestingspolitiek. Daardoor beschikken wij vandaag over een aantal middelen die zeer belangrijk zijn bij de ontwikkeling van een CLT. Het belangrijkste daarvan is ongetwijfeld het programma van sociale hypothecaire leningen van het Brussels Woningfonds. Ook als bouwheer zou het Woningfonds een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de ontwikkeling van de CLT. De CLT-formule kan een goede basis vormen om het pilootproject “L’Espoir” dat het Fonds in Molenbeek realiseerde, te herhalen. Dit project heeft bewezen dat een samenwerking tussen het Woningfonds, verenigingen en toekomstige bewoners tot goede resultaten kan leiden, maar dat de woningen enkel betaalbaar worden voor de laagste inkomens indien er bijkomende overheidssteun kan bekomen worden. Naast het Fonds kunnen ook “sociale promotoren” zoals Habitat et Humanisme en Livingstones een rol spelen bij de ontwikkeling van de eerste vastgoedprojecten.
Ook een ander element van het project L’Espoir kan een grote bijdrage leveren tot de ontwikkeling van een CLT in Brussel, namelijk de wijkcontracten. Die bieden de mogelijkheid om goedkoop gronden te verwerven, op voor de CLT interessante locaties, binnen een voor de CLT interessante dynamiek. Brussel beschikt niet alleen over een aantal interessante overheidsinstrumenten die de ontwikkeling van een CLT mogelijk maken. De formule wordt ook zeer goed ontvangen bij het middenveld en bij het publiek, hetgeen haar ontwikkelingskansen sterk verhoogt.

Een vorm aangepast aan de Brusselse situatie

In de haalbaarheidsstudie worden ook aanbevelingen gedaan over de beste manier om, gebruik makend van de bestaande elementen, een antwoord te bieden op de problemen waar Brussel mee te maken krijgt.
Op juridisch vlak bestaan er formules die nauw aansluiten bij de formules die in de VS worden gebruikt. Onze erfpachtcontracten lijken sprekend op de 99-jarige leasingcontracten uit de VS. Bovendien worden in België ook nu reeds dat soort contracten toegepast om een “eeuwige” splitsing tussen de eigendom van de grond en de eigendom van de woning tot stand te brengen. Heel de stad Louvain-la-Neuve is bijvoorbeeld op dat principe gerealiseerd (dat maakt Louvain-la-Neuve nog niet tot een CLT: de Universiteit is de eigenaar van de gronden, en de bewoners worden helemaal niet betrokken bij het beheer. Bovendien zijn er geen herverkoopvoorwaarden gekoppeld aan de aktes, waardoor de woningprijzen ook daar onbetaalbaar aan het worden zijn). Naast de erfpacht kan ook het recht van opstal worden gebruikt. In sommige gevallen zou het ook mogelijk zijn om een verzaking van het recht van natrekking te koppelen aan erfdienstbaarheden. De juridische studie toonde aan dat naargelang de situatie (gaat het om een bebouwd perceel of niet, wie is de eigenaar, hoe wordt de bouw of de verbouwing georganiseerd) andere montages kunnen gebruikt worden om tot een gelijklopend resultaat te komen.
De studie wijst ook uit dat het wellicht het interessantste is om, alvast bij de start, één CLT op te richten voor het volledige Brusselse Gewest. Dit levert een belangrijk schaalvoordeel op. Lokale werkgroepen kunnen er dan voor zorgen dat ook de band met de buurten waarbinnen de CLT actief is kan worden aangehouden.
Qua organisatievorm wordt er geopteerd voor een stichting van openbaar nut, die eigenaar zal worden van de gronden. Daarnaast moet er ook een VZW worden opgericht die instaat voor de dagelijkse werking.
De Brussels CLT zal zich waarschijnlijk richten tot dat deel van de Brusselaars dat in aanmerking komt voor het bekomen van een sociale woning. Het gaat, grofweg, om de helft van de Brusselaars, diegenen met de laagste inkomens. Een toewijzingssysteem moet nog worden uitgewerkt, maar het idee bestaat om een spaarkas op te richten. Zoals dat nu reeds het geval is in de solidaire spaargroepen zullen de leden maandelijks een kleine som sparen. Iedereen die lid wordt van de spaarkas komt in aanmerking om een woning te kopen, zijn spaargeld zal hij kunnen gebruiken bij de aankoop. Zo worden geïnteresseerde kopers onmiddellijk betrokken bij het functioneren van de CLT.
Om de woningen betaalbaar te maken zal er een overheidstussenkomst nodig zijn. Het principe dat zal gebruikt worden om de verkoopprijs te bepalen is dat de maandelijkse afbetaling niet hoger mag zijn dan een derde van het gezinsinkomen. Om dat te bereiken zullen er subsidies nodig zijn voor de aankoop van de grond, maar ook bijkomende tussenkomsten om de woningen betaalbaar te maken.
Op verschillende plaatsen in Brussel is het Platform CLT Brussel, samen met bewoners, spaargroepen en buurtverenigingen de eerste operaties aan het voorbereiden. In totaal gaat het om een zeventigtal woningen en een vijftal ruimtes voor andere functies. Die projecten kunnen er pas komen als er ook middelen beschikbaar worden gesteld. Daarvoor heeft het Platform in november 2013 een aanvraag gericht tot de Brusselse Staatssecretaris Christos Doulkeridis, bevoegd voor huisvesting. Eind 2012 zou er duidelijkheid moeten komen over de mogelijkheid om de eerste gronden aan te kopen.

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5 commentaires sur “En un peu plus de mots | In wat meer woorden

  1. D'Haenens emmanuel
    16 juillet 2013

    Merci de me faire parvenir modèle de ces contrats et textes
    Dans l’exemple bruxellois, il se formalise sous la forme d’un droit d’emphytéose pour l’usage du terrain concédé par le CLT au propriétaire du bâti. Cette emphytéose contient plusieurs clauses intégrant les principes du CLT et prévoit également le versement d’un petit canon par le
    propriétaire. De même, deux mécanismes juridiques permettent d’assurer la continuité de ce droit lors de la revente à une autre famille (insertion d’une clause novatoire ou d’une servitude d’appui).

  2. San Victor Hassan
    8 janvier 2014

    Bonjour,
    Je vous écris cette lettre car j’ai vu votre projet qui est très intéressant.
    Je suis intéressé par proposition qui permet à tout le monde d’acheter un bien avec un revenu assez modeste, mais le soucis c’est que je ne sais pas comment faut il faire les démarches et chez qui puisse je m’adresser pour avoir plus d’info?

    • Hassan San
      8 janvier 2014

      Oui d’accord j’ai très bien compris le concepts et je sais que se sont cette idée de solidarité est en née en USA pour permettre à tous les foyers d’être propriétaire… Je connais l’histoire de ce projet! Mais à présent je voudrais savoir comment doit on faire pour acheter?? Quel démarche faut-il faire? Dans quel bureau peut-on avoir plus d’info concernant l’acquisition d’un de ces biens? A qui doit-on adresser?

      Envoyé de mon iPad

      >

  3. Pingback: Colloque « accélérer la production de logements à caractère social en diversifiant les acteurs et les méthodes » – Associations21

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