Community Land Trust Bruxelles – Brussel

La ville de demain sur un terrain commun – De stad van morgen op gemeenschapsgrond

Mémorandum

Le CLTB a rédigé un mémorandum pour le nouveau gouvernement.
CLTB schreef een memorandum met haar verlanglijstje voor de nieuwe regering. (lees de Nederlandse versie verderop in de post)

Memorandum Community Land Trust Bruxelles

Dans la Belgique toute entière et, depuis peu, dans plusieurs états voisins, on considère le Community Land Trust Bruxellois comme une importante innovation sur le plan du logement, du développement communautaire et de la politique foncière. L’intérêt qu’on constate actuellement ne fut possible que parce que la Région de Bruxelles-Capitale a eu l’audace de donner une chance à cette innovation et a beaucoup aidé au développement  du CLT. Grâce au soutien de la Région, le CLTB a au cours des  deux dernières années:

– adapté le modèle de CLT américain à la réalité bruxelloise,  concrétisé ses dimensions juridique, économique et organisationnelle, fondé le premier CLT en Europe continentale, élaboré des procédures transparentes pour la production, l’attribution et la gestion des logements.

– préparé les premiers projets pilotes en collaboration avec ses organisations partenaires ainsi que les futurs habitants. Au total 48 logements répartis en 3 projets et 2 communes se concrétisent, et six autre projets portant sur une soixantaine de logements sont en phase d’étude.

Ces importants premiers pas confirment le potentiel d’un Community Land Trust pour Bruxelles. En même temps, ils ont mis en lumière une série de difficultés. Plusieurs initiatives législatives destinées à harmoniser la règlementation à ce nouvel instrument, permettraient d’en augmenter significativement la productivité, tout comme une reconnaissance pérenne permettrait d’en assurer le bon développement. 

1. Adapter la règlementation existante

En tant qu’instrument innovateur, la formule  CLT se trouve confrontée à une série d’obstacles présents dans la règlementation existante. Pour que l’instrument ait une plus grande efficacité, un certain nombre d’ajustements s’imposent:

– Les droits d’enregistrement lors de la revente:                                                                                          

Un élément important de la formule CLT consiste dans le fait que, lorsque le premier propriétaire vend son logement, il doit respecter un prix de vente plafonné. Ainsi, le logement reste abordable sans l’octroi d’un subside complémentaire. Pour organiser cette phase de manière optimale, il faudrait que, dans l’idéal, le CLT rachète le logement à un prix fixé, pour le revendre ensuite après quelques travaux de rafraichissement éventuels. Actuellement ceci est quasiment impossible car, dans ce cas, il faudrait payer deux fois des frais d’enregistrement. Du fait que cette opération, rachat et ensuite revente, a pour but que les logements restent abordables, et cadre dans la politique de logement de la Région de Bruxelles-Capitale, le CLTB devrait dans ces cas être exonérée des droits d’enregistrement. La législation concernant les droits d’enregistrement prévoit déjà une série d’exonérations similaires, qui pourraient ici servir d’exemple.

Une TVA à 6 % pour les nouvelles constructions: Comme c’est déjà le cas pour les sociétés de logements sociaux,le Fonds du Logement et Citydev, le CLTB devrait pouvoir revendiquer une TVA réduite pour la construction de logements sociaux. Cette baisse de 21% à 6 % permettrait d’augmenter significativement la production de logements.

Un droit réel pour l’acquisition de propriété sociale.                                                                                  Le CLTB fait usage de droits réels comme le droit de superficie et le droit d’emphytéose pour séparer la propriété du sol, de la propriété du logement. A l’origine, ces droits n’étaient pas conçus pour ce type de montages et l’on constate que ni la superficie ni l’emphytéose ne répondent exactement aux besoins des projets de Community Land Trusts.  Vu l’intérêt accru pour ces droits réels en tant qu’instruments pour mener une politique du logement, il nous parait du plus haut intérêt de les harmoniser. De même que les régions ont pu adapter la législation sur les baux à loyer pour les logements sociaux, elles peuvent aussi  adapter la législation concernant l’emphytéose et le droit de superficie de façon à ce qu’ils correspondent mieux aux objectifs du CLT et d’autres acteurs de logements sociaux qui veulent faire usage de ces droits. La Région de Bruxelles-Capitale pourrait ici jouer un rôle de pionnier.

Rendre possible l’utilisation des primes à la rénovation pour les opérations CLT. Lorsque le CLTB rénove des habitations, il ne peut pas revendiquer ces primes. Comme c’est le cas pour les AIS, la rénovation des logements CLT doit pouvoir bénéficier de primes à la rénovation.

Faire évoluer les contrats de quartiers durables pour que le développement de projets CLT y soit plus facile.

La possibilité de réaliser des opérations mixtes.  Dans certains cas, notamment pour des projets  intergénérationnelles, il est intéressant de réaliser une combinaison entre logements locatifs et acquisitifs. C’est pourquoi, il doit être possible que le CLTB, en collaboration avec des AIS, intègre un certain nombre de logement locatifs dans le cadre d’opérations déterminées.

2. Soutenir le développement du CLTB.

Le CLTB reçoit actuellement des subsides annuels de la Région de Bruxelles-Capitale. En outre, l’asbl est parvenue à obtenir d’autres moyens temporaires (contrats de quartier, Communauté flamande, Maribel social) pour garantir son fonctionnement. Pour la réalisation de projets immobiliers, nous avons également reçu d’importants subsides de la Région.

– Pour ancrer l’activité et assurer à long terme la gestion des projets, il est indispensable que les subsides de fonctionnement soient prolongés sur une plus longue période.  C’est d’autant plus pertinent que le CLTB est reconnu dans l’alliance Habitat jusque 2017. Pour pouvoir planifier notre action sur 4 ans, il est indispensable de connaître à l’avance les moyens dont nous pourrons disposer.

– En ce qui concerne les subsides alloués pour la réalisation d’opérations immobilières, il faut que la formule adaptée actuellement sur base de projet soit évaluée à moyen et long terme pour ensuite être versée dans un cadre légal.

– Après évaluation des premiers projets, il faut qu’une ordonnance ou un arrêté ministériel crée un cadre légal qui accorde plus de sécurité juridique au CLTB et à son public.

Conclusion

La pression permanente sur le marché du logement, les défis démographiques, la raréfaction de la réserve foncière, la détérioration de la cohésion sociale dans certains quartiers, ce sont tous de grands défis pour la Région de Bruxelles-Capitale. Le CLTB est essaie de formuler des réponses innovantes., mais il ne peut y parvenir qu’avec le soutien des pouvoirs publics. Cette opportunité est offerte au prochain gouvernement bruxellois. Il pourra consolider les progrès réalisés ces deux dernières années et supprimer les obstacles survenus durant la phase pilote. Ainsi, le Community Land Trust pourra évoluer  durant les années qui viennent pour devenir un instrument pouvant jouer un rôle complémentaire dans le cadre de la politique du logement social.


Memorandum Community Land Trust Brussel

In heel België en sinds kort ook in verschillende buurlanden wordt de Brusselse Community Land Trust gezien als een belangrijke innovatie op het vlak van wonen, gemeenschapsvorming en grondbeleid. De huidige belangstelling kon er enkel komen omdat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het aangedurfd heeft om deze vernieuwing kansen te geven en actief heeft geholpen bij het ontwikkelen van de CLT. De afgelopen twee jaar heeft CLTB dankzij de steun van het gewest:

– het Amerikaanse CLT-model aangepast aan de Brusselse realiteit, de juridische, economische en organisatorische dimensies geconcretiseerd, de eerste CLT van het Europese vasteland opgericht, en transparante procedures uitgewerkt voor de productie, de toewijzing en het beheer van de woningen.

– de eerste pilootprojecten voorbereid, samen met onze partnerorganisaties en de toekomstige bewoners. In totaal 48 woningen, verspreid over 3 projecten in 2 gemeentes, staan in de steigers, en een zestal andere, goed voor een zestigtal woningen, wordt bestudeerd.

Deze eerste belangrijke stappen bevestigen het potentieel van een Community Land Trust voor Brussel. Tegelijk brachten ze een aantal knelpunten aan het licht. Een aantal wetgevende initiatieven die de bestaande regelgeving beter afstemmen op dit nieuwe sociale vastgoedinstrument zouden de productiviteit nog aanzienlijk kunnen verhogen, net zoals  een aangepast wetgevend kader de duurzaamheid ervan zou kunnen garanderen.

1. De bestaande regelgeving aanpassen

Als innovatief vastgoedinstrument krijgt de CLT formule te maken met een aantal obstakels binnen de bestaande wetgeving. Om het instrument meer slagkracht te geven dringen een aantal aanpassingen zich op:

Registratierechten bij herverkoop: Een belangrijk element van de CLT-formule is dat, wanneer de eerste eigenaar zijn woning verkoopt, hij daarbij een geplafonneerde verkoopprijs moet respecteren. Zo blijft de woning betaalbaar zonder bijkomende subsidie. Om deze fase optimaal te kunnen organiseren zou de CLT de woning ideaal gezien eerst moeten herinkopen aan de vastgestelde prijs, om ze daarna, eventueel na een opfrissingsbeurt, opnieuw te verkopen. Momenteel is dat haast onmogelijk omdat in dat geval twee keer registratierechten betaald moeten worden. Omdat deze operatie, het inkopen en achteraf opnieuw verkopen, gebeurt om de woningen betaalbaar te houden en kadert in de huisvestingspolitiek van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zou CLTB in deze gevallen een vrijstelling moeten krijgen op de registratierechten. De wetgeving op de registratierechten voorziet reeds in een aantal gelijkaardige vrijstellingen die hierbij als voorbeeld kunnen gebruikt worden.

BTW-tarief van 6 % voor nieuwbouw: net zoals dat reeds het geval is voor de sociale huisvestingsmaatschappijen, het Woningfonds en Citydev, zou CLTB moeten beroep kunnen doen op het verlaagd BTW tarief voor de bouw van sociale woningen. Het verschil tussen 21% en 6% zou het mogelijk maken om de productie van woningen aanzienlijk te verhogen.

Een aangepast zakelijk recht voor sociale eigendomsverwerving. CLTB maakt gebruik van zakelijke rechten als het recht van opstal en erfpacht om de grondeigendom te scheiden van de eigendom van de woning. Deze rechten zijn daar oorspronkelijk niet voor ontworpen. Gezien de toegenomen belangstelling voor deze zakelijke rechten als instrument voor het voeren van een huisvestingsbeleid lijkt het ons van groot belang om ze daar beter op af te stemmen. Net zoals de gewesten hun huurwetgeving, toen dit nog federale materie was, konden aanpassen voor sociale woningen, zo kunnen ze ook de wetgeving wat betreft erfpacht en recht van opstal aanpassen zodat deze beter aansluiten bij de doelstellingen van de CLT en andere sociale huisvestingsactoren die van die rechten gebruik willen maken. Het Brussels Gewest zou hierbij een voortrekkersrol kunnen spelen.

Het gebruik van renovatiepremies voor CLT-operaties mogelijk maken. Wanneer de CLTB woningen renoveert kan ze geen beroep doen op de premies. Net zoals dat het geval is voor SVK’s moet ook de renovatie van CLT-woningen toegang geven tot de renovatiepremies.

het kader van de duurzame wijkcontracten aanpassen zodanig dat het eenvoudiger wordt om CLT projecten uit te voeren.

De mogelijkheid om gemengde operaties te realiseren. In sommige gevallen, bijvoorbeeld voor intergenerationele projecten, is het interessant om binnen eenzelfde operatie een mix tussen koop- en huurwoningen te realiseren. Daarom moet het mogelijk worden dat CLTB,  in samenwerking met SVK’s, binnen bepaalde operaties ook een aantal huurwoningen integreert.

2. De ontwikkeling van de CLTB ondersteunen

CLTB wordt momenteel gesubsidieerd via jaarlijkse toelagen van het Brussels Gewest. Daarnaast is de VZW er in geslaagd om andere tijdelijke middelen (via wijkcontracten, Vlaamse Gemeenschap, sociale Maribel) te bekomen om de werking te garanderen. Ook voor de realisatie van vastgoedprojecten ontvingen wij reeds belangrijke subsidies van het Gewest.

– Om de werking te verankeren en het beheer van de projecten op lange termijn te verzekeren is een verlenging van de werkingssubsidies over een langere periode onontbeerlijk.

– Wat betreft de subsidies voor de realisatie van vastgoedoperaties moet de formule die nu op projectbasis wordt toegepast op middellange termijn geëvalueerd worden om daarna in een wettelijk kader te worden gegoten.

– Na evaluatie van de eerste projecten moeten een ordonnantie of ministerieel besluit een duidelijk kader scheppen en meer rechtszekerheid bieden aan de CLTB en haar publiek.

Besluit

De blijvende druk op de woonmarkt, de demografische uitdagingen, het schaarser worden van grondreserves, het verschralen van de sociale cohesie in sommige wijken, het zijn allemaal grote uitdagingen voor het Brussels Gewest. CLTB is een van de organisaties die probeert om hier innovatieve antwoorden op te formuleren. Innovatie op deze terreinen heeft pas kans op slagen indien de overheid bereid is ze te ondersteunen. De volgende Brusselse regering krijgt daartoe de kans. Ze kan de vooruitgang die de afgelopen twee jaar is geboekt consolideren en de obstakels die in de pilootfase zijn aan het licht gekomen uit de weg ruimen. Zo kan de Community Land Trust de komende jaren evolueren van een pilootproject naar een instrument dat een complementaire rol kan spelen binnen de sociale huisvestingspolitiek.

 

 

 

Publicités

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion / Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion / Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion / Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion / Changer )

Connexion à %s

Information

Cette entrée a été publiée le 28 mai 2014 par .

Agenda CLTB

Pas d'événements à venir

Follow me on Twitter

Avec le soutien de – Met steun van het

%d blogueurs aiment cette page :