Veel gestelde vragen

Een Community Land Trust in Brussel?
Bestaat er al een Community Land Trust in Brussel?
Wie is de Community Land Trust?
Hoe groot is een Community Land Trust? Hoeveel CLT’s komen er in Brussel?
Waar komt het geld vandaan om de woningen betaalbaar te maken?
Waarom zou de overheid een CLT steunen?
Praktische vragen
Hoe bepaalt men de kostprijs van de grond? Hoeveel zal een CLT-woning kosten?
Hoe wordt de herverkoopprijs van een woning bepaald?
Wat als de vastgoedprijzen zouden dalen?
Kan een CLT ook bestaande woningen kopen, of bijvoorbeeld kantoorgebouwen omvormen tot woningen?
Kan een CLT ook iets anders dan woningen realiseren? Winkels bijvoorbeeld, of crèches, of ontmoetingslokalen?
Is een Community Land Trust hetzelfde als groepswonen?
Wie kan een CLT-woning kopen?
Kunnen mijn kinderen een CLT-woning erven?
Kan ik mijn CLT-woning verbouwen?
Moet ik rente betalen als ik een CLT-woning koop?
Wat gebeurt er als de Community Land Trust failliet gaat?

Bestaat er al een Community Land Trust in Brussel?

In Brussel bestaat tot op vandaag geen Community Land Trust, maar er wordt aan gewerkt. Het Platform Community Land Trust Brussel VZW verenigt mensen en organisaties die ijveren voor de oprichting van een CLT in het Brussels gewest. Ook vanuit de overheid wordt het idee ondersteund. Zo heeft het Brussels Gewest het initiatief genomen om een haalbaarheidsstudie te laten uitvoeren. De eerste fase van deze studie is, met positief resultaat, afgerond in september 2011. De tweede fase, die meteen ook zou moeten leiden tot de oprichting van een CLT, loopt af in juni 2012. Als het allemaal een beetje meezit kunnen we dus ergens in de loop van 2012 van start gaan.

Wie is de Community Land Trust?

Een belangrijk principe van alle CLT’s is dat iedereen die dat wil, die akkoord is met de doelstellingen en die in het werkingsgebied van de Land Trust woont kan lid worden. Wie in een CLT-woning woont wordt automatisch lid. De leden vormen samen de CLT. De CLT wordt bestuurd door vertegenwoordigers van de bewoners (1/3 van het bestuur), door vertegenwoordigers van de andere leden (1/3 van het bestuur) en door vertegenwoordigers van de overheid (1/3).

Hoe groot is een Community Land Trust? Hoeveel CLT’s komen er in Brussel?

CLT’s bestaan er in alle maten. De kleinste omvatten enkele huizen, de grootste meer dan duizend. Sommige bestrijken een kleine buurt, andere een hele regio. In Brussel willen wij proberen om één CLT voor het hele gewest op te richten. Overal in het gewest kunnen met andere woorden projecten worden opgestart, maar het zou eenzelfde, gewestelijke CLT zijn die eigenaar wordt van al deze gronden. Bewoners van de verschillende projecten worden dus ook allen lid van dezelfde organisatie, en ook alle andere bewoners van het
gewest kunnen er lid van worden. Wanneer er, binnen enkele jaren, veel CLT-woningen
zouden zijn kunnen er wel verschillende buurtgebonden tussenstructuren worden
opgericht.

Waar komt het geld vandaan om de woningen betaalbaar te maken?

Het geld voor de aankoop van gronden zal voornamelijk van de overheid moeten komen. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft de belangrijkste bevoegdheden op het vlak van huisvesting, en een deel van de noodzakelijke subsidies zou dus hier vandaan moeten komen. De gewestelijke begroting voorziet middelen voor alternatieve vormen van woonbeleid, die hiervoor kunnen aangewend worden. Staatssecretaris Doulkeridis, bevoegd voor wonen in Brussel, heeft zich reeds positief uitgelaten over dit idee. Bovendien bieden ook de wijkcontracten de mogelijkheid om gronden te verwerven.
Niet alleen het Gewest ook gemeentebesturen zouden het belangrijk kunnen vinden om de CLT te steunen.
Naast subsidies hoopt de CLT ook giften te verwerven, en wordt er onderzocht op welke manier privé-investeerders een inbreng kunnen doen.
Typisch voor CLT’s is dat zij, wanneer een eigenaar zijn woning zou verkopen, geen bijkomende subsidie nodig heeft om de woning voor de volgende koper betaalbaar te houden. Om nieuwe projecten te lanceren heeft de CLT echter wel telkens nieuwe subsidies (of giften) nodig.

Waarom zou de overheid een CLT steunen?

Er zijn enorm veel argumenten.
Ten eerste kan het CLT-model, ergens tussen overheid en markt, tussen sociale
huurwoningen en aankoopsteun, mensen vanuit heel verschillende politieke hoeken bekoren. Enerzijds zullen Community Land Trusts grond collectiviseren, maar anderzijds geven zij mensen toegang tot privé-eigendom.
Door burgers meer bij hun gemeenschap te betrekken en door bewoners te helpen eigenaar te worden wordt gezorgd voor stabiliteit in de buurten.
Voor de overheid is dit ook financieel gezien een interessant model. In tegenstelling tot andere vormen van aankoopsteun blijven de woningen betaalbaar, ook wanneer de eerste eigenaar verkoopt.
De nood aan betaalbare woningen in Brussel wordt door iedereen erkend. Een Community Land Trust is zeker niet de oplossing voor alle problemen. Ook in de andere systemen, zoals sociale huurwoningen, moet blijvend geïnvesteerd worden. Maar CLT’s vormen een belangrijke aanvulling.

Hoe bepaalt men de kostprijs van de grond? Hoeveel zal een CLT-woning kosten?

In een volgebouwde stad als Brussel is het moeilijk om de waarde van de grond precies te bepalen. Het is echter niet zo dat de verkoopprijs van een CLT-woning gelijk is aan de “volledige” waarde min de kostprijs van de grond. De verkoopprijs zal zodanig bepaald worden dat de woning betaalbaar wordt voor mensen met een laag inkomen. Het kan dus zijn dat de verkoopprijs nog lager is dan de “volledige” waarde min de geschatte kostprijs
van de grond. Hoe hoger de tussenkomst van de CLT, hoe minder de bewoner zal moeten betalen. Maar dit betekent meteen dat hij, bij herverkoop, ook minder zal ontvangen. (Enkel wat hij zelf afbetaald heeft en een percentage van de meerwaarde daarop.)

Hoe wordt de herverkoopprijs van een woning bepaald?

Elke CLT heeft zijn eigen formule en berekeningswijze. De bedoeling is dat er een eerlijke verdeling van de meerwaarde is tussen de individuele eigenaar en de gemeenschap (tussen de verkoper en de CLT). Vele CLT’s proberen hun formule zodanig uit te werken dat de indexstijgingen worden opgevangen. Een veel geciteerde formule is die van de Champlain Housing Trust. Daarbij gaat 75 % van de meerwaarde bij verkoop naar de CLT, terwijl de verkoper 25 % ervan ontvangt.
Voor Brussel is er nog geen formule voor het bepalen van de herverkoopprijs bepaald.

Wat als de vastgoedprijzen zouden dalen?

In de Verenigde Staten hebben de CLT’s, tijdens de subprimes crisis, bewezen zeer resistent te zijn tegen dalende prijzen. Veel beter dan de vrije markt. Verhoudingsgewijs zijn er veel minder eigenaars van CLT-woningen in de problemen gekomen dan eigenaars op de vrije markt.
Als een eigenaar zijn woning wil verkopen wanneer de marktwaarde is gedaald zal hij inderdaad zijn woning met verlies verkopen. Maar zijn verlies zal lager zijn dan wanneer hij de volle prijs had moeten betalen bij aankoop.
Voor de CLT is er in principe ook geen probleem. Omwille van de lage prijzen zal ze de woning voor een betaalbare prijs kunnen verkopen zonder dat er een hoge tussenkomst nodig is.

Kan een CLT ook bestaande woningen kopen, of bijvoorbeeld kantoorgebouwen omvormen tot woningen?

Ja, dat kan, en waarschijnlijk zullen een groot deel van de woningen op deze manier worden gerealiseerd. Nadat de Land Trust eigenaar is geworden van het gebouw zal de eigendom opgesplitst worden. De trust blijft eigenaar van de grond, de bewoners worden eigenaar van hun woning.

Kan een CLT ook iets anders dan woningen realiseren? Winkels bijvoorbeeld, of crèches, of ontmoetingslokalen?

Ja, dat kan. De CLT zal zelfs, waar dat mogelijk en nuttig is, proberen om binnen één gebouw gemengde functies onder te brengen. Woningen op de verdiepingen, en een
buurtwinkel op het gelijkvloers, bijvoorbeeld. Er zijn ook CLT’s die ateliers voor kunstenaars of werkplaatsen ter beschikking stellen, sommige zijn zelfs eigenaar van stadstuinen of landbouwgronden.

Is een Community Land Trust hetzelfde als groepswonen?

Zeker niet. Community Land Trusts vertonen verwantschap met sommige vormen van groepswonen, maar verschillen er ook fundamenteel van. Het feit dat niet alleen bewoners maar ook de rest van de buurt lid kan worden bijvoorbeeld, het feit dat CLT’s zich voornamelijk richten tot mensen met een laag inkomen, en de herverkoopformules, het zijn allemaal wezenskenmerken van CLT’s die in de meeste projecten van groepswonen niet voorkomen.
CLT-woningen kunnen eengezinswoningen zijn (hoewel zij in Brussel waarschijnlijk een minderheid zullen uitmaken), of appartementen in mede-eigendom. Een project van groepswonen zou, voor zover (een deel van) de bewoners voldoet aan de inkomensvoorwaarden, wel kunnen deel uitmaken van de CLT.

Wie kan een CLT-woning kopen?

Vandaag bestaan er nog geen CLT-woningen in Brussel, dus je kan er nog geen kopen. Een CLT richt zich in de eerste plaats op mensen met een laag inkomen. In Brussel zou dit bijvoorbeeld kunnen overeenstemmen met de inkomensgrenzen om recht te hebben op een sociale woning. Er bestaan nog geen wachtlijsten voor de aankop van een CLT-woning. Wanneer de CLT effectief van start gaat (we hopen in de helft van 2012) zal hierover meer duidelijkheid zijn.

Kunnen mijn kinderen een CLT-woning erven?

Jazeker. Als CLT-eigenaar heb je bijna dezelfde rechten als een andere eigenaar. Wanneer een eigenaar van een CLT-woning sterft erven zijn erfgenamen de waarde van de woning. Indien zij voldoen aan de inkomensvoorwaarden van de CLT mogen zij er blijven wonen, indien niet koopt de CLT de woning terug tegen de vastgestelde prijs.

Kan ik mijn CLT-woning verbouwen?

Inderdaad. Je hebt ongeveer dezelfde rechten als elke andere eigenaar. Voor sommige grote werken moet je wel de toestemming vragen (werken die de waarde erg zouden doen dalen, of te veel zouden doen stijgen – waardoor de woning achteraf niet meer betaalbaar zou zijn voor mensen met een laag inkomen).
De investeringen die je zelf doet voor de verbetering van je huis krijg je ook terug wanneer je later de woning zou verkopen. (ze worden, met andere woorden, niet afgetrokken van de verkoopprijs)

Moet ik rente betalen als ik een CLT-woning koop?

Ja. Sommige moslims, die omwille van hun geloofsovertuiging geen rente kunnen betalen voor de afbetaling van hun lening, zien in de formule van winstherverdeling bij verkoop van een CLT-woning een echo van dat religieuze voorschrift. Toch moet ook voor de aankoop van een CLT-woning een hypothecaire lening worden aangegaan, bijvoorbeeld een sociale lening bij het Woningfonds. Het CLT-systeem is dus niet rentevrij.

Wat gebeurt er als de Community Land Trust failliet gaat?

In de Verenigde Staten, de thuisbasis van de Community Land Trust beweging, is het nog nauwelijks voorgekomen dat een CLT over kop is gegaan.
Maar je kan maar beter op het ergste voorbereid zijn. Wanneer de Brusselse CLT wordt opgericht zal er voor gezorgd worden dat, moest dit ooit gebeuren, de gronden worden overgemaakt aan een publieke instelling die gelijkaardige doelstellingen heeft als de CLT, en dat de contracten die de CLT verbonden met de bewoners overgaan op deze nieuwe instelling.

De kunstwerken op deze pagina’s zijn het werk van de kinderen van de Molenbeekse organisatie Notre Coin du Quartier.