En un peu plus de mots

Community Land Trusts: une formule qui rend le logement à nouveau accessible?
Les Community Land Trusts sont des organisations qui produisent des logements abordables pour des personnes disposant de bas revenus. Dans le cadre du système, la propriété foncière est séparée de la propriété du logement. Le modèle a été créé aux Etats-Unis à la fin des années 1970 et y a réapparu dans l’actualité à l’heure où des milliers de personnes ont perdu leur foyer à la suite de la crise financière.
Pour nous également le système des CLT semble plus que prometteur. Les CLT ne seraient non seulement une manière novatrice pour créer des logements abordables, mais permettraient également de rendre au logement social son élan utopique et novateur au niveau social de ses premiers jours.

Principes et origine des Community Land Trusts aux Etats-Unis

La propriété foncière reste toujours collectiveLes Community Land Trusts sont enracinées dans une longue tradition de théories utopiques et de projets résidentiels. Au cours des siècles passés, beaucoup de penseurs sont arrivés à la conclusion que la propriété foncière privée, et plus particulièrement la spéculation foncière, est source d’injustice et d’exclusion. Ils ont cherché des modèles pour la propriété foncière collective et la gestion coopérative. Parmi les exemples connus, l’on peut citer le Familistère de Godin (1817-1888) à Guise en France et le mouvement anglais des cités jardin de Ebeneser Howard (1850-1928) qui ont également trouvé un écho à Bruxelles, notamment par le biais des cités jardin de Floréal et du Logis.
Au Etats-Unis, Henry George (1839-1897), économiste et homme politique, a souligné l’importance de la propriété foncière et de la spéculation comme sources d’injustice et d’inégalité sociales. A la fin du 19ème siècle, ses idées ont été à la base des « single tax communities ».
Plus tard, Ralph Borsodi (1886-1977) a fondé la « School of Living » (l’Ecole de la vie), une communauté alternative où les terrains étaient loués par les habitants. Ses idées étaient entre autres à la base des premières community land trusts.

Les premiers pas Le modèle CLT est né d’une rencontre entre Robert Swann et Slater King. Le premier était un activiste pour la paix et le second, un neveu de Martin Luther King, un des leaders du mouvement des droits civils. Dès leur rencontre en 1964, ils ont commencé à chercher des manières pour concrétiser les nouveaux droit civils de la population noire. Dans le Sud des Etats-Unis, la plupart de la population noire vivait encore comme des travailleurs agricoles au service des propriétaires fonciers blancs. Il n’était nullement question d’égalité. Les deux hommes étaient convaincus que la propriété foncière était la clé ouvrant l’accès à la vraie égalité.
Ils étaient inspirés par les « marches Bhoodan » de Vinoba Bhave, le successeur spirituel de Ghandi. Accompagné de grands groupes de pauvres, celui-ci traversait l’Inde à pied dans les années 1950-1960 pour convaincre les Indiens riches de céder leurs terrains. Slater et King ont trouvé un exemple de la façon dont des terrains peuvent être loués auprès du Fonds National Juif en Israël.

Sur base de leurs idées, la première CLT (la New Communities Inc.) fut créée en 1969 à Albany dans l’Etat de Georgia. Les années suivantes, le modèle prenait graduellement forme.
Des formules juridiques furent élaborées pour garantir la séparation entre la propriété foncière et la propriété des immeubles et l’accessibilité durable des logements. Des manières pour garantir la gestion démocratique furent également explorées.
L’accent fut davantage mis sur l’offre de logements abordables pour les pauvres. Des thèmes typiquement urbains, comme la revitalisation de centres urbains délaissés, furent également mis en avant.
Les CLT étaient longtemps un phénomène marginal, mais les quelques fondations actives continuaient à perfectionner le modèle et à répandre l’idée. A partir des années 1980, le nombre de fondations a connu une augmentation spectaculaire. La crise récente semble encore accentuer cette évolution. Entre-temps le modèle est reconnu aux Etats-Unis et en 1992 la définition de CLT a été arrêtée dans une loi fédérale.
Depuis lors, l’idée gagne également en importance dans d’autres pays. Ces dernières années, différentes CLT, pour la plupart rurales, ont été créées en Grande Bretagne ainsi qu’au Canada et au Kenya où le modèle est également utilisé.

Mode de fonctionnement du modèleLa CLT est une organisation non-marchande contrôlée par la collectivité qui possède, développe et gère des propriétés au profit de la collectivité locale. Il s’agit d’acquérir des terrains et des biens et de les garder durablement dans une fondation (propriété collective) au profit de la collectivité. L’objectif final est de produire et de gérer des logements abordables pour les catégories de revenus inférieurs. D’autres fonctions (activités économiques, services) peuvent également être prévues sur les terrains des CLT à condition que celles-ci profitent à la collectivité.
L’identité du modèle est fondée sur quelques éléments de base:
- la séparation entre la propriété foncière et la propriété de l’immeuble ;
- l’accessibilité durable ;
- la gestion démocratique ;
- le lien territorial ;
- l’accompagnement.
Ces éléments de base qui sont partagés par la plupart des CLT, seront élaborés ci-après. Les CLT ne sont jamais identiques. Des options différents sont prises selon le fonctionnement des CLT en zone urbaine ou rurale, leur taille (grande ou petite) ou leur nature (publique ou privée). Chaque CLT cherche la meilleure façon de résoudre les problèmes locaux et de valoriser les opportunités et les ressources locales.

La fondation est gérée par la collectivité.Une CLT est une organisation de membres. Tous les « locataires », c’est-à-dire tous les habitants ou autres utilisateurs de terrain CLT, sont automatiquement affiliés. D’autres habitants ou utilisateurs du quartier ou de la commune où la fondation est active peuvent également s’affilier. La fondation recherche activement des membres. Généralement, ceux-ci payent une cotisation modeste, mais là n’est pas le but principal de l’initiative. Il faut que toute la collectivité participe autant que possible à la fondation. Un grand nombre de membres signifie un soutien important de la part de la collectivité et veillera à ce que la fondation mène une politique en faveur de la collectivité entière et non seulement en faveur de ses propres habitants.
Les membres désignent le conseil d’administration qui définit la gestion en collaboration avec le staff. Ce conseil est composée pour un tiers d’habitants/utilisateurs, pour un tiers d’autres membres et pour un tiers de représentants des pouvoirs publics.

Lien avec un territoireConsidérant l’importance qui est accordée à la collectivité, chaque CLT travaille au sein d’un territoire délimité comme un quartier, une ville ou un village ou une région plus grande. Plus la zone est petite, plus le sens communautaire sera grand et plus la zone est grande, plus les opportunités de développement de nouveaux logements seront grandes.

Les terrains en propriété de la fondation, les logements en propriété des habitants
La première tâche d’une CLT est d’acquérir des terrains moyennant des dons ou des acquisitions à l’aide de subsides. Grâce à ces acquisitions, les terrains sont soustraits au système spéculatif et sont mis à la disposition de la collectivité. La fondation demeure le propriétaire foncier, mais cède le droit d’usage par le biais d’un système d’emphytéose.
La fondation peut acquérir un terrain construit ou un terrain vide sur laquelle elle construit elle-même. Ensuite, elle vendra une partie de sa propriété, notamment l’immeuble, mais restera le propriétaire foncier.

Accessibilité durableLors de l’achat par les candidats acheteurs, les CLT attribuent une prime pour que leurs logements restent accessibles pour des personnes ayant des revenus modestes. Les droits que les acheteurs acquièrent sont presque les mêmes que ceux de tout autre propriétaire immobilier. La seule différence : ils sont obligés de continuer à occuper leur logement et lors d’une vente éventuelle de leur bien, ils sont obligés de rembourser la prime qu’ils ont reçue lors de l’acquisition à la CLT. La plus grande partie (75%) du bénéfice qui serait éventuellement réalisé lors d’une telle revente revient également à la CLT.
La CLT dispose d’un droit de préemption sur le logement. Lorsqu’un habitant vend son logement, la CLT l’achètera au prix du marché. Ensuite, le bien est revendu et le nouvel acquéreur reçoit la prime d’origine, ainsi qu’une partie du bénéfice réalisé lors de la vente. Après la vente, le logement reste donc encore abordable.
Les logements restent donc abordables par ce que le bénéfice qu’ils ont généré renvient à la collectivité!

Responsabilité soutenue en faveur des terrains et des gensMême après la vente d’un logement, les CLT restent attentives et, le cas échéant, elles continuent à accompagner les propriétaires. Elles veillent à ce que les conditions de vente (interdiction de location ou de sous-location) continuent à être respectées. En cas de problèmes, elles se tiennent également à la disposition des propriétaires. En cas de difficultés de payement de l’emprunt ou lorsque des travaux d’entretien doivent être effectués, elles peuvent donner des conseils aux propriétaires.

Avantages du système
Le système combine les avantages d’une politique de logement basée sur des logements locatifs sociaux et d’une politique qui encourage l’accès à la propriété. En outre, il offre un équilibre parfait entre les avantages pour la communauté et pour l’individu.

Des discussions idéologiques sur la politique du logement mènent souvent à un débat stérile sur l’encouragement de l’acquisition de propriété versus la construction de logements sociaux. Le premier point de vue est plutôt une vision libérale, le second relève plutôt d’une vision gauchiste. Un des plus forts arguments des défenseurs de la construction de logements sociaux est que les moyens publics demeurent ainsi entre les mains des autorités publiques. Selon les détracteurs, les logements sociaux stigmatisent les gens et les rendent dépendants. Si l’accès à la propriété était encouragé, les personnes seraient responsabilisées par rapport à leur logement et leur quartier et pourraient créer leur propre capital.
La Community Land Trust répond à cette double préoccupation. Les gens peuvent accéder à la propriété (avec tous les avantages), sans que la communauté ne perde ses moyens. La collectivité reste non seulement propriétaire du terrain, mais peut également continuer à déterminer les règles du jeu sociales. Les CLT peuvent encourager l’accès à la propriété, mais constituent en même temps un instrument radical contre la spéculation.

Pour les habitants individuels, un logement CLT offre une stabilité résidentielle à un prix abordable. En outre, ils ont l’occasion de prendre de la responsabilité dans leur communauté grâce à leur affiliation à la fondation.
L’avantage pour la communauté est que les propriétaires CLT peuvent apporter de la stabilité dans des quartiers caractérisés par un degré élevé de mutation locative et par la présence de locataires qui s’investissent peu. Dans les quartiers menacés par la gentrification, les CLT garantissent la présence de logements durablement abordables pour les habitants du quartier.
Un autre avantage important pour la communauté est qu’après la vente, l’aide public investie reste disponible pour l’habitat abordable (contrairement aux primes à l’achat et autres). A Burlington, où une grande CLT est active, on a fait le calcul. Pour permettre à 357 ménages de devenir propriétaires, il a fallu un peu plus de 2 millions de dollars. Pour aider un même nombre de ménages à l’aide d’un programme conventionnel de subsides, il aurait fallu 10,5 millions de dollars.
Il serait intéressant de comparer de la même façon le coût d’une maison CLT à celui d’un logement social, mais pour autant que nous sachions, cet exercice n’a jamais été fait.

Un exemple: Le Champlain Housing Trust
Les tableaux ci-dessus sont basés sur les expériences de la Champlain Housing Trust à Burlington, Vermont. Il s’agit de l’une des plus grandes et plus fructueuses Community Land Trusts aux Etats-Unis. En 2008, le Trust s’est vu décerné le “World Habitat Award” des Nations Unies pour leur travail. En septembre, nous avons eu l’occasion de participer dans le cadre d’une délégation bruxelloise à une visite d’étude internationale à cette organisation.
Burlington est la capitale de l’état de Vermont dans l’extrême Nord-Est des Etats-Unis. C’est une petite ville (30.000 habitants), située aux bords du lac Champlain et entourée de communes rurales.
La fondation a été créée en 1984 par la municipalité en collaboration avec des activistes qui luttaient pour le droit au logement. Burlington a une tradition politique très progressiste et l’aide publique explique pour une grande partie la croissance et le succès.
En 2006 la Community Land Trust originale fusionnait avec la société locale de logement. Ainsi, la Champlain Housing Trust gère non seulement des maisons du type “shared-equity”, c’est-à-dire les maisons acquisitives dont la fondation demeure le propriétaire du terrain, mais également des logements locatifs, des maisons communautaires, les logements locatifs adaptés aux personnes handicapées, etc. Au total, plus de 2000 ménages occupent un logement de la Champlain Housing Trust.
Parmi les maisons du type “shared-equity” il y a également question d’une grande diversité allant de logements unifamiliaux rénovés à des appartements isolés et des ensembles de nouveaux appartements en passant par des formes résidentielles plus expérimentales telles que les logements partagés et les coopératives de logement.
La principale mission de l’organisation est d’offrir un logement qualitatif et abordable à tout le monde et en priorité aux groupes disposant des plus bas revenus. En outre, elle joue un rôle important dans d’autres questions urbaines. Il y a vingt ans, l’organisation a commencé à acheter et à rénover des immeubles dans un quartier menacé par un taux élevé de logements inoccupés. L’organisation a non seulement créé des logements abordables, mais a également aménagé de l’espace pour des commerces et des ateliers afin de revitaliser le quartier. Les bords du lac étaient un endroit très recherché où des logements onéreux furent construits. A cet endroit également, des logements CLT sont actuellement réalisés par le biais d’un système de compensations. Avec l’aide de la municipalité, l’on veut garantir ainsi la mixité sociale de ce quartier.
Plus de soixante-dix personnes travaillent pour l’organisation. Le personnel s’occupe du développement des projets, de la gestion des immeubles (les bailleurs), de la mise sur le marché et de la vente des logements du type “shared-equity”, de l’organisation des formations des candidats acquisiteurs et des habitants,…
Le budget annuel de fonctionnement s’élève à 5,2 millions de dollars et en 2008 plus de 22 millions de dollars ont été investis.
L’organisation fonctionne principalement avec des moyens publics, alloués par le gouvernement fédéral et par l’état de Vermont. Il y a également beaucoup d’investisseurs privés qui sont attirés par des avantages fiscaux. Finalement, l’organisation reçoit également beaucoup de dons.
Pour chaque opération, des moyens adéquats sont recherchés et généralement plusieurs sources d’investissement sont combinées d’une façon créative. Il est également remarquable que des partenariats soient conclus pour toutes les opérations. La Champlain Housing Trust ne s’occupe pas de l’accompagnement des locataires, mais fait appel dans ce cadre à plusieurs partenaires.
Il s’agit d’une organisation disposant d’une structure et d’une gouvernance professionnelles, mais qui est restée fidèle à la philosophie et aux objectifs d’il y a 25 ans. L’organisation reste active dans le mouvement CLT, soutient les jeunes organisations et s’investit politiquement dans la défense du modèle Community Land Trust.

Les Community Land Trusts en Belgique?
Est-ce que le système répond à une demande et disposons-nous des instruments adéquats pour le traduire en Région bruxelloise et en Belgique?
De par l’aspect spéculatif du marché résidentiel, les ménages disposant d’un revenu modeste ne peuvent presque plus accéder à la propriété d’un logement. Depuis 2004, les prix immobiliers ont grimpé chaque année de dix pour cent. L’acquisition d’un logement a été longtemps la manière idéale pour beaucoup de ménages (fragilisés également) de se loger et constituait aussi un instrument fort d’émancipation. A l’heure actuelle, ceci n’est plus possible et d’autres solutions ne se présentent pas.
Les renouvellements naissent souvent en périodes de crise. La crise du logement semble donc également avoir un côté positif. Ces dernières années, différentes organisations de base ont élaboré des projets de logement innovants à Bruxelles. Il s’agit, par exemple, des projets de logement solidaires dans des immeubles occupés comme celui de la Rue royale 123, les groupes solidaires d’épargne ou le projet “l’Espoir” à Molenbeek. Malgré la diversité des ces initiatives, elles sont toutes à la recherche de nouvelles formes d’aide au logement des pauvres et accordent beaucoup d’importance à la participation et à la solidarité mutuelle. Certaines personnes qui s’occupent de ces projets et de projets semblables ont cherché des manières d’ancrer leurs idées de façon plus structurelle. Leur quête les a menés aux Community Land Trusts.
Il est bien évidemment impossible de transposer le système des Etats-Unis en Belgique. La législation est différente, la situation socio-économique n’est pas la même, etc. De plus, les CLT varient fortement aux Etats-Unis. Elles sont toutes adaptées aux possibilités et aux conditions locales. Il y a des fondations rurales et urbaines, grandes et petites et elles utilisent toutes des structures, des règlements et des techniques différents.
Il ne sera certainement pas facile de réaliser ce puzzle complexe, mais quelques pièces sont d’ores et déjà disponibles. Il faudrait vérifier si les pièces existantes rentrent les unes dans les autres, beaucoup d’autres pièces doivent encore être recherchées et d’autres encore devront être réalisées.

Première pièce du puzzle: Le système de la propriété séparée Le système légal belge prévoit la possibilité de déconnecter la propriété foncière de la propriété de ce qui est construit sur le terrain. C’est ce qu’on appelle le droit de superficie.
Le système emphytéotique devrait également offrir des possibilités.
Droit de superficie
Le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui, et ce pendant une période maximale de 50 ans.
La personne qui donne ce droit est le bailleur de superficie et demeure le propriétaire du terrain.
La personne (ou la société) qui obtient le droit est le superficiaire.
La propriété du terrain est séparée de la propriété des bâtiments ou des superficies.
Droit d’emphytéose
L’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui. L’emphytéose ne pourra être établie pour un terme excédant quatre-vingt-dix-neuf ans, ni au-dessous de vingt-sept ans. L’emphytéote exerce tous les droits d’usage du bien et peut y ériger des immeubles. Il est le propriétaire des immeubles et du même droit d’emphytéose. Il a la faculté de les louer, vendre et hypothéquer ensemble ou séparément pour la durée de sa jouissance sous la condition de payer une redevance annuelle ou canon au propriétaire.
Ces droits peuvent tous les deux être acquis par le biais d’un prêt hypothécaire. Dans la pratique, les différences se trouvent donc au niveau du délai, de la redevance, des aspects fiscaux et des droits que l’ayant droit peut exercer.
Il faut examiner lequel de ces deux systèmes répond le mieux aux besoins d’une CLT. Il y a quelques expériences intéressantes en Belgique qui pourraient servir d’exemple. Pensons aux projets des cités jardin et aux sociétés coopératives de logement, aux quelques projets plus récents de sociétés coopératives de logement en partenariat avec la FECOSOLAB (Germinal à Evere, Cobralo à Uccle,…) ou à la façon dont l’entière ville de Louvain-la-Neuve a été réalisée.
Deuxième pièce du puzzle: une forme juridique pour la CLT
Une structure juridique adaptée est importante. Comment peut-on concrétiser l’idée d’un trust en Belgique? Le choix d’une certaine forme juridique a beaucoup de conséquences, entre autres en fonction des possibilités pour acquérir des terrains.
Troisième pièce du puzzle: acquérir des terrains
Comment une CLT peut-elle acquérir des terrains appropriés? Y a-t-il encore des possibilités à Bruxelles et dans le reste du pays d’acquérir des terrains à des prix abordables?
Quelques premières idées:
- contrats de quartier: une CLT pourrait opérer comme opérateur dans le deuxième volet des contrats de quartier.
- acquisition par les candidats acquéreurs: les candidats acquéreurs qui entrent en ligne de compte pour un prêt social, mais qui n’ont pas de revenus suffisants pour acquérir un logement adéquat, pourraient être aidés par une prime. En échange de cette prime, ils laissent la propriété à la CLT et s’engagent à rembourser le subside d’origine et une partie du bénéfice lors de la revente.
- utilisation de réserves foncières publiques de la commune et d’autres services publics, terrains de sociétés immobilières de service public, lotissements sociaux.
- acquisition de logements inoccupés avec des moyens régionaux, revendre par la suite à une CLT.
- logements sociaux. La vente de logements sociaux est un thème idéologiquement chargé. Les défendeurs estiment que cela rapporte de l’argent aux sociétés de logement et favorise la mixité sociale. Les détracteurs craignent à juste titre que des logements sociaux sont soustraits pour toujours au patrimoine social qui est déjà trop restreint. C’est une toute autre histoire lorsque les logements sont vendus à une CLT: les logements restent abordables, même s’ils sont occupés par les propriétaires.
- campings: Aux Etats-Unis, le modèle CLT est utilisé avec succès pour offrir plus de sécurité résidentielle aux habitants de camping et pour les impliquer dans la gestion de leur cadre de vie.
Quatrième pièce du puzzle: rassembler les moyens financiers
Afin de créer du logement abordable par le biais d’une CLT, il faut trouver des terrains abordables, des moyens pour acquérir des terrains et des subsides ou des dons afin de pouvoir vendre les nouveaux logements à des prix abordables.
Aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, le fonctionnement de la fondation est alimenté par une combinaison créative de différentes sources de revenus. Aux Etats-Unis, il s’agit d’investissements privés qui sont encouragés par des avantages fiscaux. Ils cherchent des dons et sollicitent des prêts sans intérêts ou à des taux préférentiels, ils fonctionnent à l’aide de leurs propres moyens (revenus locatifs) ou reçoivent des subsides.
Des investisseurs parallèles, tels que Credal et la Banque Triodos, pourraient s’intéresser à cette façon étique d’investir dans l’immobilier. Jusqu’à présent, ces acteurs ont été peu actifs dans le secteur immobilier résidentiel dont la pertinence sociale ne fait que croître. Par l’intermédiaire de ces institutions bancaires, l’intérêt d’investisseurs privés pourrait également être encouragé. Elles pourraient également jouer un rôle important dans le montage financier d’un tel projet. Credal par exemple est elle-même une société coopérative et est très intéressée par le mouvement coopératif.
La gestion commune de la CLT et les conditions anti-spéculatrices sont des garanties importantes pour les pouvoirs publics de réaliser une partie de leur politique du logement à l’aide de cet instrument.
Il s’agit d’un système idéal pour encourager l’accès à la propriété par les ménages aux revenus modestes d’une manière permettant que les moyens investis restent éternellement entre les mains du logement social. On pourrait chercher des subsides dans des secteurs tels que le logement social, le développement durable, la politique des grandes villes.
D’autres possibilités peuvent être examinées: des fonds solidaires d’épargne, la diminution du coût de construction grâce à l’autoconstruction,…

Du rêve à la réalité
Faut-il penser que l’idée n’est pas évidente et plutôt utopique ? Ce n’est pas sûr.
Prenons l’exemple de Molenbeek.
Début 2009, la Maison de quartier Bonnevie et Periferia ont rassemblé des partenaires intéressés autour de la table pour réfléchir à la possibilité de créer une CLT dans la commune.
En termes de logement, la commune de Molenbeek-Saint-Jean mène une politique dynamique et innovatrice. A titre d’exemple nous pouvons citer la création de la cellule logement, les logements de transit de la commune, la taxe sur les logements inoccupés, la façon dont des logements sont produits dans le cadre des contrats de quartier et le conseil consultatif communal du logement.
Dans la note de politique du logement de la commune, il est question de la disponibilité de quelques terrains constructibles de la commune et de la possibilité pour la commune d’acquérir des terrains et des immeubles avec des moyens régionaux, fédéraux et européens. Toujours selon la note, ces terrains doivent être utilisés pour la construction de logements adaptés.
A Molenbeek, ainsi que dans les environs de la commune, il y a encore quelques réserves foncières importantes dont celles de la Gare de l’Ouest (Molenbeek), de Tour et Taxis (Bruxelles) et des abattoirs (Anderlecht). Beaucoup d’intervenants ont déjà montré leur intérêt pour ces zones. Ces terrains pourraient cependant être un endroit idéal pour la création de projets immobiliers innovateurs: quartiers résidentiels durables où les habitants du quartier, pour qui Bruxelles est devenue inabordable, pourraient acheter un logement et pourraient participer à la gestion du quartier.
Dans la rue Fin à Molenbeek, le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, la maison de quartier Bonnevie, et le Cire travaillent depuis 2005 dans le cadre d’un partenariat à un projet pilote, nommé l’Espoir, pour l’accès à la propriété de 14 ménages disposant d’un revenu modeste. Ces ménages sont également impliqués au niveau de la réalisation du projet. Les logements seront également très innovateurs au niveau de l’écologie et répondront entre autres aux normes de la maison passive.
Bien qu’il ne soit encore trop tôt pour évaluer ce projet (les logements ne sont pas encore complètement achevés), quelques conclusions s’imposent. Tout d’abord une conclusion positive: Lorsqu’elles en ont l’opportunité, les personnes intéressées sont prêtes à prendre leur responsabilité lors de la réalisation de leur logement. Cette participation signifie une grande valeur ajoutée lors du développement du projet et apparemment également en aval du projet, notamment lorsque les appartements seront occupés.
Deuxième conclusion: un tel projet est impossible sans intervention financière des pouvoirs publics. Pour finaliser le projet, on a dû faire appel à plusieurs subsides non structurels. Pour pouvoir répéter le projet, des moyens structurels doivent être disponibles. La question se pose alors si les moyens publics rares pour le logement ne doivent pas être alloués plutôt à la construction de logements sociaux. C’est précisément là où la Community Land Trust s’avère une solution intéressante.

La base d’une expérimentation à MolenbeekA première vue, le projet “l’Espoir” semble très éloigné d’une Community Land Trust. Il n’y a pas question de « propriété séparée” et la participation est basée sur une bonne volonté réciproque, mais n’est pas formalisée au sein d’une structure. Il s’agit précisément de deux points du projet que les initiateurs ressentent comme un manque. La propriété séparée, liée aux garanties d’un usage social durable des logements, pourrait renforcer la pertinence sociale du projet et pourrait encore mieux justifier l’intervention publique nécessaire.
La participation des habitants, des organisations, des pouvoirs publics et de la société de construction formalisée dans une structure facilite la reproductibilité de l’expérience et permet de garantir le respect des objectifs originaux à long terme.
Ce ne serait pas la première fois qu’une commune introduirait des logements sur le marché, tout en restant le propriétaire du terrain. Fin 2007, sept logements ont été introduits sur le marché à Etterbeek. Pendant 50 ans, les propriétaires disposent d’un droit de superficie par rapport à leur logement. A cet égard, les exemples de projets de construction qui ont été réalisés en partenariat avec Fesocolab sont également intéressants.
Supposons qu’une commune possède des terrains et qu’elle souhaite qu’on y construise des logements. Elle veut encourager l’accès à la propriété par les ménages du quartier, pour lesquels un logement ordinaire est devenu inaccessible et elle souhaite utiliser ces terrains à cette fin. En même temps, la commune ne veut pas qu’elle soit dessaisie de ses réserves foncières qui sont un atout important dans le cadre d’une politique sociale et urbanistique.
Ou supposons que cette commune, qui dans le cadre de la lutte contre les inoccupés acquiert ou exproprie des immeubles ou des terrains abandonnés, dispose de peu de moyens pour construire ou pour rénover, mais veut néanmoins que de nouveaux logements, abordables de préférence, soient réalisés.
Ou supposons que dans le cadre d’un contrat de quartier, des terrains sont mis en vente. Les prix de vente se situent nettement en dessous de la valeur du marché, mais des logements à des prix de vente limités doivent y être construits.
Supposons que, par la mise en commun d’investissements privés par de petits et de grands investisseurs qui veulent donner une plus value à leurs investissements, d’emprunts ou d’investissements de bailleurs de fonds parallèles tels que Credal ou Triodos, de dons et de subsides, trois de ces terrains bons marchés peuvent être acquis. Supposons que tous ces investisseurs, en collaboration avec la commune, les futurs habitants et tous les autres partenaires, créent un fonds pour la gestion de ces terrains. Ils pourraient alors modeler ce fonds à l’image des CLT.
Supposons que trois entités comme l’Espoir soient créées. Il s’agirait d’habitants du quartier qui décident de mettre en commun leur énergie et leur argent (emprunté) afin de construire sur ces terrains des logements accessibles et durables. Ils cherchent un partenaire qui les aide à construire ces logements: le Fonds du Logement, une société de logement social ou un partenaire privé. Ils décident ensemble ce qu’ils vont construire. Ils cherchent des subsides auprès de la commune, de la région, de l’état ou de l’Europe pour que la construction reste abordable.
Ils deviennent propriétaires d’un logement contre une mensualité raisonnable. En contrepartie, ils ne peuvent jamais revendre leur logement avec bénéfice. Le Fonds terrien qui est le propriétaire du terrain veille à ce que cette condition soit respectée.

Mais il y a encore d’autres possibilitésD’autres communes bruxelloises pourraient s’avérer aussi intéressantes. Pensons par exemple à toutes les zones plus ou moins rurales, où le gouvernement régional veut réaliser de nouveaux logements sociaux. De tels projets provoquent souvent des problèmes avec les riverains. Par le biais d’une CLT, la communauté entière pourrait être impliquée dans le planning et la gestion d’un quartier. Une telle approche pourrait mettre fin à beaucoup de craintes actuelles.
A Bruxelles, l’on pourrait également penser à une CLT régionale créée, par exemple, par un groupe solidaire d’épargne. Des groupes solidaires d‘épargne ont lancé une initiative à partir de l’organisation bruxelloise de réfugiés CIRE dans le cadre d’un partenariat avec le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale. Ils rassemblent des ménages qui souhaitent acquérir un logement, mais qui n’ont pas les moyens de payer une avance. Ils épargnent collectivement pour pouvoir avancer les sommes requises, mais ces projets prévoient également un volet important de formation. Un tel groupe est le point de départ idéal pour une acquisition de maisons CLT par les candidats acquéreurs mêmes. Beaucoup serait possible si une prime était allouée à ces ménages qui ont de plus en plus de difficultés à trouver un logement convenable et abordable. En échange de la prime, la CLT devient le propriétaire du terrain et les conditions de revente sont fixées pour que les logements demeurent toujours abordables. Un nouveau groupe d’épargne sera créé prochainement et celui-ci pourrait dès le début travailler en ce sens.

Toutes ces pistes ne seront réalisables que si des moyens sont disponibles. Dans sa déclaration politique, le nouveau Gouvernement bruxellois a affirmé qu’il veut donner une chance à des projets novateurs basés sur l’idée coopérative pour permettre la réalisation de nouveaux logements abordables dans la région. L’exemple de Burlington nous montre que beaucoup de logements peuvent être réalisés avec un investissement relativement modeste.
Nous espérons dès lors que le gouvernement mettra ses déclarations en pratique et essayera avec les associations de trouver des possibilités de démarrer de tels projets et qu’il rendra des moyens disponibles à cet effet.

Il reste du pain sur la planche, mais Bruxelles dispose de beaucoup d’atouts. Il faudra patienter encore deux ou trois ans avant que la première Community Land Trust du continent européen ne soit concrétisée… Il faudrait juste encore trouver une bonne traduction française pour le terme…

Les oeuvres d’art sur ces pages sont le travail des enfants de l’association Molenbeekoise Notre Coin de Quartier, pour l’expo Regards sur la Ville