Le Community Land Trust Bruxellois, une terre partagée pour un habitat responsable
Thomas Dawance, Plateforme CLTB asbl.
Le Community Land Trust, un modèle américain en pleine expansion
Le « Community Land Trust » (CLT) est un modèle social, participatif et anti-spéculatif d’accès à la propriété.
Ce modèle, né aux USA il y a 40 ans, est le fruit de la rencontre entre Bob Swann, une activiste blanc pour la paix, et Slater King, cousin de Martin Luther King, protagoniste comme lui des mouvements pour les droits civils des noirs américains. Ce modèle s’inscrit dans une longue tradition utopique de penseurs (Henry Georges, Ebenezer Howard, Gandhi, …) qui voient dans l’accès individuel à la propriété les causes de la pauvreté et de l’injustice, et dans la collectivisation des terres une base pour une meilleure société.
Les Etats-Unis comptent aujourd’hui plus de 250 CLT. Le modèle connait un succès croissant, succès d’ailleurs couronné en 2008 par les Nations-Unies qui ont décerné au plus grand CLT du pays, le « Champlain Housing Trust » (Burlignton, Vermont), le « World Habitat Award », prix du meilleur projet d’habitat à l’échelle mondiale.
Le Community Land Trust suscite un intérêt grandissant dans le monde et en Europe en particulier. Ainsi, 2012 a vu la création des deux premiers CLT urbains européens à Londres et en Région de Bruxelles-Capitale.
Avant de présenter le modèle plus en détails et de mettre en évidence ses atouts, il faut rappeler rapidement le contexte bruxellois qui justifie et a permis le transfert de ce modèle anglo-saxon dans la Capitale européenne.
Le contexte bruxellois : « Entre Crise et Espoir »
Le contexte bruxellois est le suivant : doublement des prix du logement locatif et acquisitif entre 2000 et 2010, déficit chronique de logements sociaux, qui cumulent eux-mêmes toujours plus de précarité, « gentrification » (embourgeoisement) de plusieurs quartiers centraux populaires suite à plusieurs vagues d’opérations de rénovation urbaine… Ainsi, pour de nombreuses familles, deux options : vivre dans un petit logement insalubre et cher ou quitter Bruxelles.
Ces constats ont rendu l’innovation nécessaire dans les domaines de l’habitat et du développement des quartiers. Plusieurs associations actives sur le terrain ont alors entrepris de développer par elles-mêmes des systèmes originaux pour soutenir l’accès à la propriété des familles précarisées dont elles s’occupaient :
Ainsi, par exemple, l’association le Ciré, active dans l’accompagnement des réfugiés a créé, dès 2003, des groupes d’épargne collective solidaire (GECS). Ces groupes rassemblent une quinzaine de familles précaires autour d’un système original d’épargne collective afin de permettre aux familles de constituer l’acompte nécessaire à l’achat d’un logement, et ce en partenariat avec la banque de crédit sociaux, « le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale ». De même, ils favorisent, par des rencontres régulières, une entraide dans la recherche d’un logement et assurent un soutien dans le parcours complexe de l’accession à la propriété. 80 ménages très précarisés ont accédé à la propriété via le système et Bruxelles compte aujourd’hui huit groupes en cours ou en formation soutenus par diverses associations de quartier.
De même, La Maison de quartier Bonnevie, active dans le quartier populaire de Molenbeek, a développé, de 2005 à 2010, un projet original de construction de 14 logements pour des familles bénéficiant pour la plupart de revenus de remplacement. Ce projet exemplaire, dénommé l’Espoir, a démontré que l’implication des habitants dans la conception de leur habitat et le respect de standard écologique de construction, -il s’agit en effet du premier projet d’appartement passif de la Capitale-, n’est pas que l’affaire des riches.
Dépasser les limites des programmes d’accès à la propriété
Ces deux exemples ont été d’importants vecteurs de mobilisation des acteurs associatifs et de puissantes sources d’inspiration pour la conception du CLT Bruxellois, surtout dans le contexte actuel de crise économique.
Ce sont aussi les limites rencontrées par ces expériences qui ont amené les acteurs à s’intéresser aux Community Land Trust. En effet, d’une part, au fil de la précédente décennie, la hausse des prix du marché a réduit drastiquement les opportunités d’achat pour les familles des groupes d’épargne. D’autre part, les porteurs du projet « l’Espoir » ont également pris conscience des limites du modèle aux regards des efforts consentis.
Car, en dépit des efforts pour réduire au maximum les coûts de construction, ce genre d’opérations n’est possible qu’avec un apport de fonds publics, de l’ordre de 25% du coût total, soit près de 30.000€ à 40.000€ par ménages dans le cas de l’Espoir. Or, en cas de vente, le bien étant vendu au plus offrant, il sera, sans nul doute, vendu à quelqu’un aux revenus bien supérieurs à ceux de la famille d’origine. Ainsi, ce qui avait commencé comme un effort collectif pour produire du logement très accessible économiquement finit en participation active à la hausse des prix du marché immobilier privé et à l’exclusion progressive des ménages à faibles revenus.
Ainsi, les programmes sociaux d’accès à la propriété existants permettent certes à des familles à bas revenus d’acquérir un bon logement, leur procurent une base de sécurité, d’indépendance et un capital familial. Mais ils ne contribuent pas à construire un politique sociale durable pour la collectivité puisque chaque revente d’un logement ayant fait l’objet d’un subside est réintégré au marché libre après revente et ne bénéficie plus à un ménage dans le besoin.
Les associations désirant reproduire des projets tel que l’Espoir, ont cherché alors à assurer un meilleur investissement des moyens publics qu’ils s’évertuaient à dégotter, ainsi qu’à déjouer cette contradiction en dépassant les politiques classiques d’accès à la propriété dans laquelle s’insérait encore cette opération phare.
C’est donc dans ce cadre qu’une quinzaine d’associations ont découvert le modèle du CLT[1] et se sont réunies dès 2009 pour créer la « Plateforme Community Land Trust Bruxelles », avec comme objectif de mettre tout en œuvre pour transférer ce modèle américain à Bruxelles.
Après deux ans de sensibilisation de nombreux acteurs, la réalisation d’une étude de faisabilité commanditée par le Secrétaire d’Etat au logement écologiste, Christos Doulkeridis, et de nombreuses discussions au niveau du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, la création du CLT bruxellois a finalement été approuvée par ce dernier en date du 20 décembre 2012. Dans la foulée, la Région a également doté le CLT bruxellois d’une subvention de 670.000€ avec lequel il a acquis un premier immeuble dans la commune d’Anderlecht où il devrait réaliser 9 appartements et un espace communautaire de quartier.
Comment fonctionne le Community Land Trust
Bien que tous les CLT soient le fruit d’adaptation aux différents contextes locaux et soient en ce sens uniques, ils répondent tous de près ou de loin à la définition suivante qui est celle retenue dans les statuts du CLT bruxellois :
« Un CLT est une organisation sans but lucratif destinée à acquérir et gérer du sol en propriété, dans le but d’améliorer les intérêts sociaux, économiques et environnementaux d’une communauté locale.
Le CLT met le foncier à disponibilité pour l’acquisition (ou la location) de logements accessibles pour des familles à faible revenu et pour d’autres usages (services, activités, espaces collectifs, …).
Par un démembrement de la propriété du sol et du bâti et une formule limitant le prix de revente du bâti, le CLT garantit l’accessibilité à long terme du foncier et du bâti.
Le CLT est géré démocratiquement et équitablement par les détenteurs des droits d’usage, des représentants des quartiers où il agit, et des représentants des pouvoirs publics ».
Reprenons à présent plus en détails les différents principes contenus dans cette définition, tel qu’ils ont été spécifiquement déclinés dans le CLT bruxellois :
La distinction entre la propriété du sol et la propriété des bâtiments situés sur ce sol :
Le sol appartient au Trust, tandis que les bâtiments appartiennent à des particuliers qu’ils doivent habiter personnellement, ou occuper elles-mêmes s’il s’agit d’entreprises d’économie sociale, d’associations, … Sauf cas exceptionnel, le Trust ne revend jamais le sol dont il est propriétaire et il le met systématiquement à disposition dans le cadre de ses objectifs.
De son côté, le Secrétaire d’Etat au Logement de la Région de Bruxelles-Capitale prévoit dans ses budget une enveloppe budgétaire permettant d’intervenir dans l’achat du foncier par le CLT à concurrence d’un maximum de 350€/m² d’incidence foncière. De la sorte, le CLT peut se porter acquéreur, sans autre subvention complémentaire, principalement dans les quartiers populaires industriels du bas de la ville.
Le droit d’usage du sol :
Dans l’exemple bruxellois, il se formalise sous la forme d’un droit d’emphytéose pour l’usage du terrain concédé par le CLT au propriétaire du bâti. Cette emphytéose contient plusieurs clauses intégrant les principes du CLT et prévoit également le versement d’un petit canon par le propriétaire. De même, deux mécanismes juridiques permettent d’assurer la continuité de ce droit lors de la revente à une autre famille (insertion d’une clause novatoire ou d’une servitude d’appui).
L’accessibilité du bâtiment à des personnes ayant des bas revenus :
Cette accessibilité est garantie par un double financement public, celui permettant l’achat du terrain par le CLT (les 350€/m² décrit plus haut), mais aussi par un second financement visant à ce que les propriétaires ne déboursent pas plus de 30% de leurs revenus dans le crédit hypothécaire qu’ils contractent sur 25 ans auprès de l’organisme de crédit social (le Fonds du Logement). Ce second subside s’élève à un montant de 415€/m² de logement pour chaque opération.
A Bruxelles, les revenus des ménages candidats aux logements CLT ont été fixés dans une fourchette allant du revenu d’intégration social (R.I.S.)[2], c’est-à-dire le revenu de remplacement minimum légal et le revenu maximum pour accéder aux crédits hypothécaires sociaux du Fonds du Logement[3]. Le second subside (415€/m2) est un montant affecté par opération immobilière et est calibré sur des revenus moyens situés dans le bas de la fourchette mais insuffisants pour s’adresser exclusivement à des ménages aux revenus minimum[4]. Il revient donc au CLT d’organiser pour chaque opération une mixité entre ménages de différents revenus pour garantir que le second subside soit affecté à l’accès à une proportion de ménages les plus démunis.
Le verrouillage perpétuel des subsides et la captation de la plus-value lors des reventes :
La double subvention évoquée plus haut n’est donnée qu’une seule fois dans le cadre de la première vente. Elle reste ensuite attachée perpétuellement au logement et n’est pas empochée par le ménage vendeur. En outre, en cas de revente, la captation de l’éventuelle plus-value est répartie en trois parties selon les modalités suivantes :
- 25% de celle-ci est donnée au ménage vendeur. Celui-ci quitte donc son logement avec le capital remboursé et 25% de la plus-value. Si cette somme n’est peut-être pas toujours suffisante pour permettre au ménage d’acquérir un nouveau bien aux conditions du marché, celui-ci a cependant pu constituer un important capital auquel il n’aurait jamais pu rêver en restant bloqué sur le marché locatif.
- 6% de la plus-value sont captés par le CLT pour couvrir très partiellement ses frais de gestion.
- Enfin, et c’est le plus important, l’essentiel de la plus-value (69%), est déduit du prix de vente au second ménage. L’acheteur suivant ne paye donc que la valeur initialement payée par le propriétaire précédent plus 31% de la plus-value qu’aurait prise le bien sur le marché classique. De cette manière, le bien reste accessible à une nouvelle famille à bas revenus, et ce sans apport complémentaire de subventions publiques.
La gestion tripartite du Trust :
Le CLT postule que c’est, entre autres, par le partage équitable de la responsabilité entre trois catégories d’acteurs, toutes animées par des intérêts distincts, mais légitimes à intervenir dans la définition du bien commun, que l’accessibilité sociale durable des terres peut être garantie.
C’est pourquoi le CLT assure une représentation équilibrée dans ses Conseils d’Administration[5] des intérêts des utilisateurs qui investissent les bâtiments sur son sol (propriétaires, …), des citoyens et associations des quartiers environnant et qui les fréquentent (société civile), ainsi que des pouvoirs publics qui subventionnent les opérations au nom de l’intérêt général.
Le CLT bruxellois reconnu par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale est conçu comme un opérateur unique au niveau régional, mais celui-ci, orienté par le principe d’une décentralisation maximale des décisions en fonction des enjeux. C’est pourquoi il prévoit la création d’organes décisionnels locaux autour de chaque projet et progressivement dans chaque quartier.
Le stewardship ou l’accompagnement des habitants :
Cet accompagnement des habitants sera développé avec des associations partenaires, d’abord en amont de l’acquisition selon des modalités directement inspirées par les groupes d’épargnes solidaires collective : épargne collective, information (sur le CLT, sur l’accès à la propriété …), formation (aux techniques d’organisation, en gestion des énergies), mais aussi ateliers de programmation architecturale, et moments de convivialité …
Après l’acquisition, l’accompagnement sera maintenu dans le suivi de difficultés financières des ménages acquéreurs ou encore, dans les conseils à la rénovation et à l’entretien. De même, le principe de l’engagement des ménages acquéreurs dans les organes de gestion du trust, vise également le partage au sein de la communauté de bénéficiaires des principes de bon usage du sol et du patrimoine et la diffusion des valeurs de solidarité du Community Land Trust.
La mixité fonctionnelle et l’ouverture sur le quartier :
Le Community Land Trust n’est pas uniquement un modèle d’accès à la propriété. Il a pour but d’offrir aux quartiers des réponses à leurs besoins spécifiques en termes d’espace collectif, de services, de commerces, d’équipements, d’activités, … Dans cette optique, chaque opération immobilière entreprise par le CLT tente d’intégrer des espaces non dévolus au logement dont l’affectation est arbitrée de manière contextualisée avec les acteurs du quartier.
Ainsi, le CLT vise la construction ou le renforcement de communautés pluralistes dans les quartiers sur base d’une gouvernance démocratique locale et une responsabilité sociale partagée ayant pour objectif le bien-être de tous.
Généralisation du modèle et soutien des autorités publiques
Le CLT bruxellois vient à peine d’être reconnu. Un long chemin reste à franchir pour assurer sa généralisation. Mais les bases sont là. En effet, des dizaines d’habitants sont déjà sensibilisés au modèle et se montrent très intéressés, malgré la complexité du modèle. Prêt d’une vingtaine d’associations collaborent actuellement à la mise en œuvre d’opérations, affectant une force de travail importante et régulière à disposition. Dès cette année, le CLT bruxellois compte s’ouvrir à de nouveaux candidats acquéreurs ainsi qu’à de nombreux autres acteurs locaux de la société civile.
Sur le plan politique, le Secrétaire d’Etat au Logement porte véritablement le projet. Outre, l’étude de faisabilité qu’il a commanditée (2009-2012), il a fortement appuyé la reconnaissance du modèle par le Gouvernement. De même, il a prévu un budget d’investissement d’environ 2 millions d’euros en 2012 ainsi qu’en 2013 pour lancer des premières opérations. Enfin, il a introduit une définition du Community Land Trust (rebaptisé « Alliance Foncière Régionale ») dans le code du logement, principal texte législatif en matière de logement.
Reste à espérer que les premières opérations seront un succès offrant une crédibilité croissante aux CLT et qu’elles permettront de baliser davantage les fonctionnements du Community Land Trust encore largement en chantier. L’objectif est que dans les années à venir, les modalités de fonctionnement du Community Land Trust puissent être reconnues dans une ordonnance (sorte de décret régional). De même, un objectif du Community Land Trust est de devenir un opérateur privilégié des programmes de rénovation urbaine bruxellois que sont les contrats de quartier.
Enfin, le modèle du CLT est à l’étude en Flandres et en Wallonie ainsi que progressivement un peu partout en Europe. Il est fondamental que le réseau des acteurs agissant sur la régulation foncière dans une optique de biens communs à l’échelle européenne se renforce au point de définir un cadre commun de régulation qui puisse trouver un réel soutien auprès de la Commission Européenne.
Le CLT : un modèle de responsabilité sociale partagée !
Face à l’urgence et la nécessité de développer de nouvelles stratégies pour lutter durablement contre la pauvreté, le CLT s’inscrit dans la conception des biens communs et de la responsabilité sociale partagée. Son objectif est le bien-être de tous et la cohésion sociale fondée sur la justice et la démocratie.
Les arguments sont nombreux pour démontrer en quoi le Community Land Trust s’inscrit effectivement dans une telle stratégie. Il répond en tout cas parfaitement aux 4 principales exigences qu’impliquent ces deux notions de biens communs et de responsabilité sociale partagée :
L’exigence de redonner la priorité à l’intérêt public, de protéger les ressources du marché et de promouvoir la participation active dans la gestion de ces ressources.
Le CLT tente de palier aux insuffisances de la notion de propriété telle qu’elle s’inscrit dans les législations fondées sur le code napoléonien. Il s’engage à gérer la terre comme un bien commun en divisant la propriété du sol et du bâti, en s’engageant à ne jamais restituer la terre aux logiques du marché, et en garantissant perpétuellement un usage social, utile à la communauté et défini dans un cadre démocratique.
En outre, l’accès à la propriété en CLT évite deux écueils des politiques classiques du logement :
D’une part, elle permet de dépasser certaines difficultés d’adhésion des personnes précarisées rencontrées dans logement social (longue liste d’attente anonyme, désignation stricte du logement attribué, risque de captivité dans le logement…). Les personnes précarisées peuvent développer une capacité d’investir dans leur projet d’habitat, opportunité généralement exclusivement réservées aux personnes plus aisées. Ne dit-on pas que « les banques ne prêtent qu’aux riches » ?
D’autre part, l’accès en propriété CLT permet d’éviter l’écueil des programmes d’accès individuel à la propriété classique, qui soutiennent la recherche de captation maximale des ressources (aides publiques et logique concurrentielle) par les individus au détriment de l’intérêt général.
L’exigence de justice inter et trans-générationnelle pour assurer le droit à la sécurité des générations présentes à venir.
En limitant fortement le retour sur investissement pour les propriétaires en cas de revente, le CLT neutralise la formation de la plus-value afin de rendre accessibles les bâtiments situés sur ses terres. Il régule ainsi les intérêts des bénéficiaires d’aujourd’hui en fonction de ceux des générations futures.
De même, et ça pourrait paraître paradoxal, en limitant à un tiers des voix la représentation des pouvoirs publics dans ses organes de représentation, le Community Land Trust se prémunit de l’imposition d’une ligne politique néo-libérale par les pouvoirs publics dans la gestion de son patrimoine. En effet, bien qu’en principe protectrice de l’intérêt général, les autorités ont trop souvent été tentées dans le passé par la privatisation des biens et des services publics comme réponse aux difficultés de gestion.
L’exigence de développer les capacités coopératives des groupes citoyens constitués, les démarches de coproduction et de cogestion des ressources.
Orienté par le principe de décentralisation maximale du niveau de décision, le CLT propose un processus de communalisation en structurant à plusieurs niveaux des mécanismes de décision démocratique et de cogestion :
- Au niveau des projets de logement, il soutient des opérations d’habitat groupé, reposant sur la constitution ou la reconnaissance préalable de groupes d’acquéreurs sous différentes formes (coopérative, asbl, …).
- Au niveau global des projets, il constitue des groupes rassemblant les acteurs locaux dans une logique collaborative pour définir des affectations répondant aux mieux aux exigences des lieux et des contextes.
- Au niveau de la gestion du CLT, il organise une représentation tripartite rassemblant bénéficiaires, société civile concrètement en contact avec les projets du CLT et pouvoirs publics. Il dispose également d’une assemblée générale qui vise à maximiser la mobilisation de membres et l’exercice d’une transparence de gestion.
Exigence d’une conception élargie de l’intégration sociale et du vivre ensemble, prenant en compte les dimensions politiques, immatérielles et environnementales.
La conception politique, immatérielle et environnementale de l’intégration sociale contenue dans le modèle de Community Land Trust est probablement l’élément qui permet le mieux de comprendre comment il permet aux personnes précarisées d’acquérir des ressources et des compétences, de sécuriser leur bien-être et de lutter contre l’injustice.
Derrière l’émancipation matérielle non négligeable que permet le CLT à des ménages pauvres qui n’ont normalement pas la moindre possibilité d’investir dans leur projet d’habitat ou de constituer un capital familial, ce sont bien des valeurs politiques et immatérielles qui sont activées :
Celles de leur implication dans un projet collaboratif, solidaire, équitable et convivial. A travers le CLT, leur participation se joue à plusieurs niveaux : celui de l’élaboration des politiques et des prises de décisions, celui de la gestion quotidienne et, enfin, celui du contrôle.
Participant à un projet de justice sociale, les personnes précarisées, font alors partie d’une communauté responsable qui repose sur une conception de la terre comme bien commun, et qui développe en ce sens un système respectueux et conscient de l’équilibre instable de notre écosystème.
[1] Lors de la conférence “Les coopératives d’habitants en Europe, une troisième voie pour le logement populaire” organisée par l’ENTP à Lyon, le 30 mai 2008.
[2] A titre d’exemple, au 1er décembre 2012, le R.I.S. se situe à un montant de 9.616,05 € annuel pour une personne isolée.
[3] Ce revenu maximum est fixé pour une personne isolée à un montant annuel de 40.000€ imposable.
[4] Selon la modélisation des coûts moyens des premières opérations immobilières envisagées, une intervention supplémentaire de 415€ /m² de logement devrait, à titre d’exemple, permettre l’accès à des personnes ayant des revenus de 14.360€ annuel (dans le cas de personnes isolées pour permettre la comparaison).
[5] Pour des raisons fiscales et opérationnelles, le Community Land Trust est composé d’une double structure juridique: une fondation d’utilité publique, qui est la propriétaire des terrains, et d’une Asbl (association sans but lucratif), responsable de la gestion du patrimoine de la fondation.
